近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商品房買(mǎi)賣(mài)從一種新鮮事物逐漸演化為一種大眾消費(fèi)現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間較短，有關(guān)這方面的法律僅《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，這些法律規(guī)定較為籠統(tǒng)，導(dǎo)致實(shí)踐中存在許多模糊認(rèn)識(shí)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)也較為混亂，糾紛層出不窮。我針對(duì)本院2005年以來(lái)審理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件進(jìn)行簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)和分析，目的是為了進(jìn)一步認(rèn)識(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的原因及探討預(yù)防的對(duì)策。

　　一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的概況及特點(diǎn)

　　 從當(dāng)事人在訴訟中的地位看，統(tǒng)計(jì)案件中無(wú)一例外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為被告，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)侵犯購(gòu)房者權(quán)益的情況較為突出，購(gòu)房人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多。我院2005年至2007年底共受理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案241件，審結(jié)86件，另155件在審理當(dāng)中。從審結(jié)的結(jié)果看，撤訴率為6.98%，其余均為判決結(jié)案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敗訴的比例較高，占100％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用和守約意識(shí)比較淡薄。造成的原因主要是因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件影響面較廣，涉及購(gòu)房戶(hù)的切身利益，如果開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意較大，則雙方容易達(dá)成和解而撤訴，而一旦雙方意見(jiàn)分歧較大，則矛盾的尖銳性凸顯，調(diào)解結(jié)案難度增大，故多為判決結(jié)案。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件受理數(shù)量呈階段性、小區(qū)性，也就是說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件訴訟的提起是隨著我市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況而出現(xiàn)的，某一小區(qū)的開(kāi)發(fā)及交付，都相應(yīng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的糾紛。

　　同一小區(qū)遇到同樣的問(wèn)題，部分維權(quán)意識(shí)強(qiáng)的的買(mǎi)受人通常會(huì)結(jié)伴提起訴訟，另一部分買(mǎi)受人處于觀望狀態(tài)，一旦案件的審理結(jié)果對(duì)己方有利，則其他同種情況的買(mǎi)受人會(huì)立刻提起訴訟。

　 二、 較常見(jiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛類(lèi)型及分析

　　1、逾期不能正常交付型

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中比較常見(jiàn)的類(lèi)型，通常有兩類(lèi)情況，一是因開(kāi)發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。

　　對(duì)于此類(lèi)糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買(mǎi)方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

　　2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型

　　我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門(mén)審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買(mǎi)受人稱(chēng)已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件，卻通過(guò)采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買(mǎi)受人設(shè)立種種陷阱。

　　中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。

　　3、權(quán)屬證書(shū)缺失型

　 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開(kāi)發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金。

　　4、質(zhì)量瑕疵型

　　質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，我認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買(mǎi)者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類(lèi)違造成的損失難以計(jì)算，致使該類(lèi)違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

　　5、宣傳廣告失真型

　　一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般者散發(fā)精致的售樓書(shū)，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者在接收預(yù)購(gòu)的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假?gòu)V告，根本就是無(wú)中生有，蒙騙消費(fèi)者，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說(shuō)法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。

　　三、商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益受損的原因

　　1、因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多，使開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大，開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。

　　2、預(yù)售廣告和宣傳資料為吸引更多購(gòu)房者夸大其辭，當(dāng)房屋竣工后，卻出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，引起購(gòu)房者不滿(mǎn)。

　　3、行政監(jiān)管力度不夠致使房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范。商品房在預(yù)售之前必須先到縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理商品房預(yù)售證明。通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售證辦理需要提供的手續(xù)的檢查，即可知道該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的手續(xù)齊全與否。在這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中如果行政主管部門(mén)不能?chē)?yán)格把關(guān)，在證件不齊的情況下，辦理了“商品房預(yù)售證，那么開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者利益的侵犯就會(huì)成為必然?！?/p>

　　4、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者地位相對(duì)不平等。在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于財(cái)雄勢(shì)大的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，廣大購(gòu)房者處于明顯的弱勢(shì)地位。購(gòu)房者大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，合法權(quán)益容易受到侵害。

　　5、商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般為開(kāi)發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開(kāi)發(fā)商任意增加附加條款，從而限制買(mǎi)受人的權(quán)利，增加買(mǎi)受人的義務(wù)，免除或減輕開(kāi)發(fā)商的部分責(zé)任，而買(mǎi)受人自我保護(hù)意識(shí)差，簽訂合同時(shí)未認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同主文和附加條款，導(dǎo)致雙方對(duì)合同條款產(chǎn)生歧義。

　　四、解決糾紛的對(duì)策及建議

　　國(guó)家應(yīng)規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中處于弱勢(shì)地位，國(guó)家應(yīng)完善保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的全面整頓。切實(shí)保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益，避免造成買(mǎi)受人對(duì)訴訟時(shí)因?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的口頭承諾無(wú)法舉證而敗訴的現(xiàn)象。

　　政府要加大對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。目前，商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過(guò)掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格，而相關(guān)職能部門(mén)、被掛靠的企業(yè)又未能對(duì)其進(jìn)行有效管理，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題和糾紛較多不可忽視的因素。政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為；要把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金、無(wú)證或者超越經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為，把不具備相關(guān)資質(zhì)和資金實(shí)力的企業(yè)堅(jiān)決清退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)；要規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積縮水行為；強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)；加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。

　　商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)需加強(qiáng)自身約束，強(qiáng)化制度管理，提高企業(yè)誠(chéng)信度。開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風(fēng)，切實(shí)提高企業(yè)的管理水平、服務(wù)水平、建造資質(zhì)，保證交付房屋質(zhì)量，從根本上減少糾紛的發(fā)生。

　　買(mǎi)受人要提高法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)。實(shí)踐中，購(gòu)房者大多法律意識(shí)淡漠，交易致使匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時(shí)，未能及時(shí)通過(guò)行使不安抗辯權(quán)、同時(shí)履行抗辯權(quán)等法律原則和制度保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)義務(wù)而免除或減輕其責(zé)任的條款。

（作者單位：廣西宜州市人民法院）

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