來源：東灘智庫 2021-03-29 15:12:03

在市場、政策和投資的共同作用下，我國大健康產(chǎn)業(yè)正在進入一個新的發(fā)展階段，精準醫(yī)療、“互聯(lián)網(wǎng)+”醫(yī)療、生物制藥、生物制造、創(chuàng)新型醫(yī)療器械、健康服務，成為大健康產(chǎn)業(yè)的六大熱點領域，吸引了眾多政府和企業(yè)的關注和投資。

盡管投資很熱，但是成型、成熟的模式和案例還不多，特別是各類以健康＋為主題的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多處于前期的探索階段。大健康產(chǎn)業(yè)在內(nèi)涵上遠遠超出了生物醫(yī)藥和保健品的范疇，跨界融合不斷催生新的業(yè)態(tài)，健康＋產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈不斷擴展，健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合更加靈活，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新層出不窮。

對于致力發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)的政府和企業(yè)，如果能夠結合自身資源和實力，選擇合適的健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，找準市場空間，創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，就有望打開健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的藍海，打造健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的“示范和標桿”。本文，筆者結合項目考察和咨詢實踐來探討一下健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商機和模式。

如何理解大健康產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展

對大健康產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展，我們從產(chǎn)品市場、產(chǎn)業(yè)技術和場景業(yè)態(tài)三個維度構建了一個分析模型。這里只對大健康產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展做個簡單分析，而將重點關注在健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商機和模式上。

1、從產(chǎn)業(yè)技術的變革看。

主要表現(xiàn)為“精準化、數(shù)字化、智能化、一體化”技術對健康產(chǎn)業(yè)帶來的變革。新一代的基因組學、干細胞與再生醫(yī)學、生物治療等的發(fā)展，引領人類醫(yī)療技術步入第四次革命。精準醫(yī)療與智慧醫(yī)療將從醫(yī)藥技術、診療技術、治療技術、康復技術等方面全面顛覆健康醫(yī)療行業(yè)。

2、從產(chǎn)品市場的變革看。

主要看嬰兒潮、亞健康、老齡化、高凈值等引領的健康產(chǎn)品和服務的市場變化和發(fā)展趨勢。人口結構變化以及經(jīng)濟水平提升助推健康消費市場的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)技術的變革引領健康領域新興產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)。

3、從場景業(yè)態(tài)的變革看。

主要反映在健康消費方式和健康產(chǎn)業(yè)集聚模式的變化，可以用“網(wǎng)絡化、社區(qū)化、集群化、情景化”來概括描述這些變化，相應地出現(xiàn)了健康＋社區(qū)、健康＋商業(yè)、健康＋園區(qū)、健康＋小鎮(zhèn)、健康＋新城等的開發(fā)創(chuàng)新。探討健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，應綜合考慮產(chǎn)業(yè)技術、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和使用場景的變化，尋找項目開發(fā)和產(chǎn)業(yè)運營模式的創(chuàng)新。

健康+社區(qū)

共享分級診療改革紅利，搶占社區(qū)服務入口

分級診療是我國醫(yī)療改革的一大重點，也是推動社區(qū)醫(yī)療發(fā)展的主要推動力，如很多藥品可以進社區(qū)醫(yī)院、對醫(yī)生職業(yè)的開放、醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)、政府購買社區(qū)醫(yī)療服務等等。德國、英國等國家的社區(qū)醫(yī)院很發(fā)達，英國社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生數(shù)量占到醫(yī)生總數(shù)的近50%，約每2000人就擁有一個社區(qū)全科醫(yī)生。

隨著分級診療推進，患者就醫(yī)入口越來越向下傾斜，未來5～10年，這個趨勢會越來越強，而社區(qū)入口是互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療變現(xiàn)的重要途徑。目前已有很多企業(yè)瞄準了互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)醫(yī)療的蛋糕，如恒大、遠洋等企業(yè)打造互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)健康管理中心，形成線上線下一體社區(qū)醫(yī)療服務平臺；如微醫(yī)集團與地方政府合作，把服務網(wǎng)絡下沉到縣級以下，構建全國性轉診會診的協(xié)作平臺。

健康＋社區(qū)的商機，主要是面向社區(qū)居民，打造全生命周期的家庭健康管理專家；定位社區(qū)流量入口，發(fā)展社區(qū)診所、家庭健康數(shù)據(jù)中心、家庭健康管理、綠色就醫(yī)通道等健康＋業(yè)態(tài)。對于地方政府來說，發(fā)展健康＋社區(qū)是打造健康城市的基石，可以鼓勵企業(yè)在居住小區(qū)開發(fā)中導入社區(qū)健康管理中心等業(yè)態(tài)，形成網(wǎng)格化的健康服務網(wǎng)絡，營造健康的“美好生活”環(huán)境。

健康+商業(yè)

健康服務與商業(yè)業(yè)態(tài)融合發(fā)展，打造健康綜合體

國外的購物中心醫(yī)療業(yè)態(tài)發(fā)展已比較成熟，在美國超過30％的醫(yī)療診所選擇進入購物中心，在國內(nèi)醫(yī)療業(yè)態(tài)與購物中心的融合正在成為一種趨勢，如成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心、萬達瑞華國際醫(yī)療健康中心、杭州大廈501生活廣場等，都在購物中心里打造了醫(yī)療為特色的主力店。

?案例鏈接：成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心

2015年成都鵬瑞利東站廣場更名為“鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心”，引進全球知名的大型高端綜合醫(yī)院和眾多健康醫(yī)療配套服務業(yè)態(tài)，如中醫(yī)理療、醫(yī)療整形、月子中心、中醫(yī)旗艦藥店、保健品店等。項目建筑面積28萬平方米，主要輻射周邊居民、所在商圈。

業(yè)態(tài)構成和樓層分布：

樓層

業(yè)態(tài)構成

L3/L4-定制健康

愛帝宮國際母嬰月子會所｜圣丹福國際整形美容｜

顧連康復醫(yī)院｜中醫(yī)院

L1/L2／L2M-品味健康

保健器材｜便利店｜咖啡廳｜藥妝｜花店｜水果店｜

眼鏡店｜中醫(yī)旗艦藥店｜保健品店｜SPA｜養(yǎng)生餐飲｜書店

B1/B2-快捷健康

醫(yī)療器械城｜精品店｜特色紀念品店｜美食街｜超市｜

特色雜貨店｜海鮮批發(fā)城｜電子數(shù)碼｜快餐｜生活配套

主要業(yè)態(tài)體量和配置：

機構名稱

體量

配置

新加坡百匯醫(yī)院

4.8萬平方米

350個病床位

愛帝宮國際母嬰月子會所

8300平方米

60間月子房，40間診療室

顧連康復醫(yī)院

1.3萬平方米

200張床位

圣丹福國際整形美容

8400平方米

與博愛醫(yī)療合資共建，50張床位

在健康＋商業(yè)業(yè)態(tài)上，主要以專科診所、體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生、醫(yī)療美容、月子中心5大業(yè)態(tài)為主。進入壁壘較低的?？祁I域，可依托購物中心的人流快速擴展影響力，實現(xiàn)跨城市復制連鎖發(fā)展。婦產(chǎn)、口腔、眼科、美容整形等領域，打造了許多連鎖品牌如愛爾眼科、瑞爾齒科、通策醫(yī)療等。這些連鎖的?？圃\所利用的好，可以成為購物中心的一大特色，帶動相關延伸業(yè)態(tài)的發(fā)展。

健康＋商業(yè)的商機在于服務于商圈人流，面向中高端消費人群，打造醫(yī)療與商業(yè)融合的都市健康服務與消費目的地；定位高端淺醫(yī)療，主要可以發(fā)展專科診所、醫(yī)美抗衰老、產(chǎn)前產(chǎn)后養(yǎng)護、健康管理、中醫(yī)養(yǎng)生、健康商業(yè)等健康＋業(yè)態(tài)。健康＋商業(yè)的發(fā)展，可以促進城市舊廠房／舊物業(yè)的改造，以及閑置商業(yè)／購物中心等的改造升級，如成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心、杭州大廈501生活廣場。

健康+園區(qū)

產(chǎn)研一體、產(chǎn)城一體、醫(yī)養(yǎng)一體，構建大健康產(chǎn)業(yè)鏈

隨著醫(yī)療體制改革，健康服務業(yè)態(tài)開始向城市近郊轉移。我國郊區(qū)化已經(jīng)開始起步，北京、上海等中心城市，在醫(yī)改的過程中，開始把優(yōu)質(zhì)醫(yī)療機構向郊區(qū)轉移，醫(yī)院、健康管理與促進機構、養(yǎng)老機構等健康服務資源開始向郊區(qū)轉移。

健康＋園區(qū)可以發(fā)展健康服務業(yè)態(tài)，構建完整健康產(chǎn)業(yè)鏈。隨著近郊以二產(chǎn)為主的健康產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，人口不斷集聚。面對本區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群和周邊居民、市區(qū)就醫(yī)人群分流，依托技術優(yōu)勢發(fā)展健康服務業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。上海國際醫(yī)學園區(qū)一開始就是建設高科技醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地，隨著條件不斷成熟開始打造高端醫(yī)療服務平臺，其中現(xiàn)代醫(yī)谷商務園等項目市場化運作相當成功。

健康＋園區(qū)的商機在于城市近郊區(qū)，定位健康科技孵化與綜合醫(yī)療，打造園區(qū)型的健康科技轉化與醫(yī)療服務集群，主要發(fā)展健康科技（研發(fā)、生產(chǎn)、倉儲）、健康展貿(mào)、綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、健康商業(yè)等健康＋業(yè)態(tài)。健康＋園區(qū)主要有兩種模式，一是以綜合醫(yī)療服務為主，以園區(qū)形式打造醫(yī)療服務集群，如浙江省醫(yī)療健康集團推動的全省范圍內(nèi)的醫(yī)療業(yè)態(tài)升級；另一種是二三產(chǎn)聯(lián)動模式，健康＋園區(qū)成為傳統(tǒng)醫(yī)藥園的升級版，如中關村生命科學園等，形成二三產(chǎn)聯(lián)動的大健康產(chǎn)業(yè)鏈。

?案例鏈接：重慶兩江健康科技城

項目位于重慶兩江新區(qū)，是重慶發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)的重要載體，為此提出了“確立三大定位、打造三個園區(qū)”的建議。在發(fā)展方向上，主要探索前沿健康科技轉化，助推重慶建設西部科創(chuàng)中心城市，建成面向未來的健康科技城；打造前沿技術轉化、供應鏈展貿(mào)與健康醫(yī)療服務于一體的“健康產(chǎn)業(yè)新引擎”；創(chuàng)新郊區(qū)型健康醫(yī)療服務業(yè)態(tài)和商業(yè)模式，打造國際一流的目的地型的健康醫(yī)療城。

在發(fā)展路徑上，推動生命健康科技園、國際健康自貿(mào)區(qū)和健康醫(yī)療服務園三園共建。一是生命健康科技園，圍繞生物技術、醫(yī)療器械、新型藥妝、供應鏈四大產(chǎn)業(yè)方向，提供研發(fā)辦公、實驗辦公、檢驗檢測、加工生產(chǎn)、包裝營銷、倉儲物流等服務，形成健康產(chǎn)業(yè)相關的高精尖產(chǎn)業(yè)集群園區(qū)。二是國際健康自貿(mào)園，以市場發(fā)展需求為支持，以生產(chǎn)性服務為主體，將整個產(chǎn)業(yè)價值鏈聯(lián)系起來，在區(qū)域中打造全方位、立體化、多功能的產(chǎn)業(yè)服務集群，積極融入兩江新區(qū)整體產(chǎn)業(yè)格局。三是健康醫(yī)療服務園，以替代性醫(yī)療服務為核心，搭建完整的健康保健生態(tài)體系，主打健康管理、醫(yī)療美容美體、專科醫(yī)療服務、品牌醫(yī)療機構、健康產(chǎn)品商貿(mào)五大方向，構建前瞻性的健康醫(yī)美產(chǎn)業(yè)集群、品牌?？坡?lián)盟及健康商貿(mào)窗口。

?案例鏈接：上海安亭國際精準醫(yī)學園

項目位于上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)。為實施“健康安亭”戰(zhàn)略，安亭鎮(zhèn)規(guī)劃大型健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，引進東方肝膽醫(yī)院、上海細胞治療研究院等項目，打造汽車產(chǎn)業(yè)后又一世界級引擎。國際精準醫(yī)學園主要承接嘉定發(fā)展高性能醫(yī)療設備和精準醫(yī)學等新興產(chǎn)業(yè)集群，布局精準醫(yī)學產(chǎn)業(yè)。

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)上，提出構建“一環(huán)四端十二業(yè)態(tài)”的構想，集聚精準醫(yī)學產(chǎn)業(yè)鏈核心，涵蓋醫(yī)藥、設備器械、治療手段的研發(fā)、生產(chǎn)到精準診斷、精準治療等階段，組成精準醫(yī)療完整產(chǎn)業(yè)鏈條。推進“科學院-研究生院-醫(yī)研院-轉化中心-臨床醫(yī)院-專業(yè)醫(yī)院-康復療養(yǎng)院”醫(yī)學閉環(huán)創(chuàng)新，醫(yī)療服務與健康服務相結合，實現(xiàn)精準醫(yī)療服務體系的創(chuàng)新與融合。

健康+小鎮(zhèn)

開啟養(yǎng)生旅游、醫(yī)療旅游熱潮，打造主題性特色小鎮(zhèn)

健康主題的特色小鎮(zhèn)熱潮興起。“健康中國”、特色小鎮(zhèn)發(fā)展熱潮下，一批以健康為主題的特色小鎮(zhèn)涌現(xiàn)，如桐廬健康小鎮(zhèn)、溫州生命健康小鎮(zhèn)、龍溪谷健康小鎮(zhèn)、森山健康小鎮(zhèn)……

旅康養(yǎng)一體化開辟了健康小鎮(zhèn)開發(fā)新路徑。依托生態(tài)資源發(fā)展旅游業(yè)，通過旅游的搬運功能，根據(jù)旅游者、居民的消費需求，將健康療養(yǎng)、醫(yī)療美容、生態(tài)旅游、文化體驗、休閑度假、體育運動、健康產(chǎn)品等業(yè)態(tài)聚合起來，實現(xiàn)與健康相關的各類消費的聚集。

健康＋小鎮(zhèn)的商機一般位于城市的遠郊，構建小鎮(zhèn)生活體系，打造旅康養(yǎng)結合的健康慢生活體驗目的地；定位醫(yī)療旅游與康復療養(yǎng)，主要發(fā)展慢病療養(yǎng)、養(yǎng)老養(yǎng)生、健康管理、抗衰老、特色?？?、醫(yī)療教育、健康度假等健康＋業(yè)態(tài)。健康＋小鎮(zhèn)是特色小鎮(zhèn)的一大主題類型，是文旅小鎮(zhèn)的一種升級版。

?案例鏈接：太禾國際康養(yǎng)小鎮(zhèn)

項目位于?？谑?，定位為國際康養(yǎng)小鎮(zhèn)，規(guī)劃面積約18.36平方公里，坐擁1600畝天然湖泊。要把握全球生命健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和健康海南建設的機遇，依托區(qū)域資源優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢，以特色健康療養(yǎng)為動力，以健康服務為支撐，構建“療、養(yǎng)、旅、育、商”為一體的新型健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。形成以慢病療養(yǎng)、養(yǎng)老養(yǎng)生為核心，康養(yǎng)旅游為特色，健康商貿(mào)、健康教育為輔助的“療、養(yǎng)、旅、育、商”互為支撐、相互融合的產(chǎn)業(yè)體系，打造國際一流健康療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群。

太禾小鎮(zhèn)構建健康“良生態(tài)”價值體系，全生活鏈循環(huán)供給，集合健康療養(yǎng)、健康文化、健康農(nóng)業(yè)、健康教育、健康旅游、健康社區(qū)為一體，打造一座宜居、宜業(yè)、宜游、宜養(yǎng)的幸福田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)。太禾小鎮(zhèn)將從“健康產(chǎn)業(yè)、健康生態(tài)、健康出行、健康旅游、健康生活”五個維度去重新定義新的健康生活方式，為中國特色小鎮(zhèn)建設樹立一個標桿，打造健康中國示范鎮(zhèn)。

?案例鏈接：青島小蓬萊健康小鎮(zhèn)

項目位于青島嶗山區(qū)，為青島嶗山灣國際生態(tài)健康城的一個規(guī)劃組團。我們對該項目的建議是，挖掘項目在本地城鎮(zhèn)化、青島市健康產(chǎn)業(yè)培育、青煙威旅游度假帶方面的區(qū)域價值，依托山海聯(lián)動優(yōu)勢打造“健康小鎮(zhèn)”。

小蓬萊健康小鎮(zhèn)占地近4平方公里，秉承大健康主題，圍繞“醫(yī)中有養(yǎng)、養(yǎng)中有醫(yī)”的醫(yī)養(yǎng)結合主線，把醫(yī)護教育培訓、醫(yī)養(yǎng)旅游度假、醫(yī)療生物科技及“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所學、老有所為”的服務理念和空間載體與醫(yī)養(yǎng)主線相融合，形成相互關聯(lián)的五大產(chǎn)業(yè)板塊。

目前小鎮(zhèn)已引入韓國延世大學醫(yī)療院項目，并以延世青島醫(yī)院為核心，配套康復中心、慈善醫(yī)院等醫(yī)療機構，打造以醫(yī)療為主題，以養(yǎng)老、養(yǎng)生、教育、度假為支撐，以生態(tài)環(huán)境、無縫服務為保障，生態(tài)化、國際化的醫(yī)療健康養(yǎng)生組團。

健康+城市

以大健康產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，助推健康之城建設

在亞健康、老齡化日益嚴重的現(xiàn)代社會，布局健康產(chǎn)業(yè)有如十年前布局信息產(chǎn)業(yè)，對地方政府而言，發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)意義巨大。首先，能放大資源效益，以健康的概念對區(qū)域資源進行梳理與整合開發(fā)，提升資源價值；其次，能提升產(chǎn)業(yè)層級，以健康產(chǎn)業(yè)視角尋找現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)轉型升級的突破點，促進產(chǎn)業(yè)升級；再次，能建設人本之城，以健康服務手段來實現(xiàn)城鎮(zhèn)化過程中“人”的城鎮(zhèn)化，打造健康之城。

對于有意愿布局大健康產(chǎn)業(yè)的地方政府來說，編制與本地區(qū)發(fā)展相適宜的健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃必不可少?？偨Y多年咨詢經(jīng)驗，筆者認為，編制健康產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要考慮四點：梳理健康資源、做強主導產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)平臺、構建健康系統(tǒng)。

?案例鏈接：秦漢新城健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

秦漢新城作為國家級新區(qū)西咸新區(qū)的一部分，主要依托第四軍醫(yī)大搬遷等利好，提出構建“健康之城”的戰(zhàn)略構想。給出的戰(zhàn)略建議為，依托地處絲綢之路經(jīng)濟帶起點的區(qū)位優(yōu)勢，構建融合高端醫(yī)療、轉化醫(yī)學、健康養(yǎng)生等的復合型健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，打造輻射服務大西北的的健康服務基地；立足大西安，輻射大西北，覆蓋大中國，影響大絲路，服務大世界。

在產(chǎn)業(yè)生態(tài)構建中，提出治大病、為治病和治未病相結合的綜合解決方案，健康產(chǎn)業(yè)與健康事業(yè)相結合，以醫(yī)療旅游產(chǎn)業(yè)為核心，促進健康一二三產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展，構建有機復合的健康產(chǎn)業(yè)鏈。從國際醫(yī)療旅游、絲路健康文化、健康科技引領3個維度，從醫(yī)療旅游、健康養(yǎng)生、健康器械等7個產(chǎn)業(yè)視角，全方位呈現(xiàn)了健康之城的發(fā)展藍圖。

目前，整個規(guī)劃推進情況非常好，規(guī)劃的一些健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，如國際醫(yī)學中心、再生醫(yī)學創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)學轉化科學中心、大健康物流園、中醫(yī)養(yǎng)生雙創(chuàng)小鎮(zhèn)、中醫(yī)藥健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園等，目前招商情況較好，大多處于在建或簽約階段。相信不遠的將來，我們將看到一個輻射大西北、影響大絲路的“健康之城”。

結 語

大健康產(chǎn)業(yè)具有很強的交叉性、融合性，未來的健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將綜合多種產(chǎn)品和服務，很多企業(yè)在健康產(chǎn)業(yè)投資時也是多元化布局。因此，筆者建議：無論是城市、園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在布局健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時候，一定要看到不同產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)之間的關聯(lián)性，進行梯度布局、交叉布局，構建大健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

文章來源：東灘智庫

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網(wǎng)址: 健康＋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商機與5大開發(fā)模式 http://m.u1s5d6.cn/newsview821188.html