1、萬科社區(qū)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)模型方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)F.Fang Real Estate Consultancy地產(chǎn)咨詢Sik n:（；Y思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心itb說明受萬科集團委托，本機構(gòu)針對萬科社區(qū)商業(yè)課題提 供相關(guān)顧問服務(wù)。期間，我方根據(jù)研究課題的推進過程，在不同工作 階段分步提供相關(guān)服務(wù)內(nèi)容。本次提供的為社區(qū)配套商 業(yè)模塊創(chuàng)建報告。報告涉及內(nèi)容范圍為甲乙雙方溝通后約定的；相關(guān) 商家信息，源于我方獨立采訪、調(diào)研、整合。完成委托日期：2013. 1. 20從早年的小賣部、裙房街鋪，到如今的特色商業(yè)街、鄰里中心， 社區(qū)商業(yè)從不起眼的配角，慢慢演變?yōu)椤岸枴保踔潦仟毩⒌摹巴?向型”商業(yè)明星。網(wǎng)絡(luò)電商風(fēng)

2、生水起，實體商業(yè)地盤被蠶食瓜分。此情此景下，作 為城市商業(yè)最基礎(chǔ)的細胞組織，社區(qū)商業(yè)的配套特征，反而具有不可 替代性，更可作為一個獨立產(chǎn)品線擁有很大發(fā)展空間。就萬科而言，能否繼萬科住宅、萬科物業(yè)后，再創(chuàng)建一個內(nèi)涵更 豐富的服務(wù)品牌，更具象地展現(xiàn)萬科居住品質(zhì)？社區(qū)商業(yè)，價值遠不止?fàn)I銷推廣與規(guī)劃的層面，透過長期經(jīng)營和 服務(wù)，對開發(fā)企業(yè)而言，社區(qū)商業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)品牌、資產(chǎn)的復(fù)合收益。在此思路下，我們創(chuàng)建萬科社區(qū)商業(yè)的功能與業(yè)態(tài)模型一一目錄 TOC o 1-5 h z 開發(fā)目標5市場定位P7功能模塊P13業(yè)態(tài)規(guī)劃P19商戶選擇P46品牌推薦P51開發(fā)運營P87社區(qū)商業(yè)目標TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心

3、好房子好服務(wù)好生活目標完美展現(xiàn)萬科全性能住宅成為萬科好服務(wù)體系新品牌并貢獻溢價le ConsultancyII社區(qū)商業(yè)定位網(wǎng)絡(luò)，完成了遠程購物消費；購物中心，關(guān)注時尚、關(guān)注名牌；社區(qū)商業(yè)，應(yīng)是溫暖、貼心，便捷，與居民零距離的?；貧w生活原點，社區(qū)商業(yè)定位于以便民性為核心，以改善與提 升生活品質(zhì)為目的，就近滿足居民日?；鞠M需求的屬地型商業(yè) 項目。社區(qū)商業(yè)，也是一個滿足居民社交互動、文化交流的平臺，享 受精彩社區(qū)生活、展示和諧鄰里關(guān)系的人文窗口。定位LIFE STYLE MALL萬科社區(qū)商業(yè)社交中心文化中心服務(wù)中心量化指標人口基數(shù)建筑規(guī)模服務(wù)半徑成長期有3000套住房、入住1萬人以上支持不宜超過

4、3萬nf配套型I萬nV鄰里中心13萬區(qū)域商業(yè)中心35萬nV2公里范圍內(nèi)，內(nèi)外兼顧與住宅入住率伴生預(yù)設(shè)25年商業(yè)培育期面向居民的社區(qū)商業(yè)，屬內(nèi)向型商業(yè)，細水長流非爆發(fā)性成長，經(jīng) 營中面臨三大難點：以固定客源為主、流動客流少；消費時段集中（工作日晚間十周末 雙休日），高峰低谷極不均衡；社區(qū)商業(yè)有效輻射范圍一般是500-1000米半徑內(nèi)，最遠不超過2公 里，即1015分鐘步行距離內(nèi)的人群；屬基礎(chǔ)性消費對價格敏感且客單價和溢價均不高。若沒有足夠消費人群支持無法保證商戶存活；其次，樓盤入住率與 商業(yè)培育期長短密切關(guān)聯(lián)，應(yīng)充分考慮社區(qū)商業(yè)有成長周期。因此，細水長流式社區(qū)商業(yè)定位，不能簡單對等于住宅項目定位

5、； 其規(guī)模大小取決兩個關(guān)鍵指標：一是人口密度和有效消費力，二是外向 輻射的可能性。消費群體拓展不同類型居住產(chǎn)品，形成不同人群聚集的小社會，如何增加常住人口之外 的流動客源經(jīng)濟型酒店/小戶型產(chǎn)品/社區(qū)商業(yè)畬經(jīng)濟型酒店I小戶型公寓住宅產(chǎn)品訪親探友出差客是業(yè)主之外的流動客源，增加社區(qū)商 業(yè)客源和錯峰消費時間段；酒店內(nèi)餐飲等服務(wù)功能轉(zhuǎn) 移到社區(qū)商業(yè)，復(fù)合利用共享客戶 螞蟻工房、養(yǎng)老公寓或類住宅等高密度的過渡性產(chǎn) 品，可引入或soh。族或退居至此的老年人兩端化客 群，可衍生出更豐富的全時間段、便捷型生活服務(wù)需 求社區(qū)商業(yè)消費基礎(chǔ)，高便捷度以及吻合社區(qū)特點的業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)功能模塊TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研

6、究中心功能模塊設(shè)定的三要素三代五口、兩代三口，Soho一族，不同家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)，不同 年齡層、地域及作息規(guī)律、生活習(xí)性。承接與延伸個體居民的客廳、餐廳、廚房、書房、陽臺、健身 房的功能；滿足追求不同生活方式下的消費與服務(wù)需求，并形成集 約化商業(yè)效益。面向家庭型消費，以青少兒為核心，活躍長者、媽媽主婦為消費 決策者的主力客群。社區(qū)商業(yè)承接居家需求的延伸室內(nèi)功能客廳陽臺廚房書房家庭聚會家庭園藝生鮮食品文化教育社區(qū)商業(yè)家居家飾洗曬用品餐具廚具影音書籍消費表現(xiàn)休閑娛樂休憩鍛煉家用電器益智玩具定位 LIFE STYLE MALL基本模塊美食餐飲休閑娛樂康體養(yǎng)生居家生活文化教育方方地產(chǎn)咨許F.FangRe

7、ai Estate Const以家庭及其成員為核心，完善和補充居家空間和功能為方向， 設(shè)定社區(qū)商業(yè)功能的基本模塊，完成居民對個性化、品質(zhì)化生活方 式的具象追求，衣食行游購，柴米油鹽醬醋茶等高重復(fù)、常態(tài)化以 及需要就近消費的行為。作為社區(qū)公共平臺，公益行政類服務(wù)模塊，可能無直接收益卻 是必要項目，融入商業(yè)模塊能很好帶動和聚集人氣，加強居民對社 區(qū)商業(yè)的依賴度、好感度。就功能模塊而言，不同檔次社區(qū)都是相同，差異的是業(yè)態(tài)配置 比例、品牌組合。IV社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃從家庭結(jié)構(gòu)出發(fā)，從業(yè)主基本需求、重復(fù)消費要 求出發(fā)，設(shè)定社區(qū)商業(yè)功能模塊，以此規(guī)劃七大類業(yè) 態(tài)：餐飲、零售、文教，生活服務(wù)、休閑娛樂、康體

8、養(yǎng)生，公益服務(wù)?？紤]到業(yè)主入住率，社區(qū)商業(yè)都要經(jīng)歷培育期、 成長期、成熟期三個周期，短則2、3年，長則5、6 年，基于項目所在地域和業(yè)主特點，以及商戶生存條 件，各類業(yè)態(tài)在不同時期的配置比例會加以調(diào)整。20業(yè)態(tài)構(gòu)成比例寬幅（單位：商戶）業(yè)態(tài)組合美食餐飲零售購物生活服務(wù)20%15%初期當(dāng)周期峰日后期社區(qū)商業(yè)消費率最高、最聚 人氣餐飲業(yè)態(tài)，涉及三餐便 飯宴請聚會，前期高可比例 配置，提升人氣度便利居 民，后期可適當(dāng)調(diào)整依賴社區(qū)成熟度生存，聚客 力不強卻是租金貢獻者，早 期低野 后期待入住率穩(wěn)定 后調(diào)高比例低租業(yè)態(tài)卻必不可少，前期 偏重對業(yè)主的服務(wù)性，后期 可調(diào)結(jié)構(gòu)和品牌業(yè)態(tài)構(gòu)成比例寬幅（單位：商戶

9、）業(yè)態(tài)組合文化教育12%客戶需求穩(wěn)健，營收無大礙, 隨人口密集度遞增而擴張休閑娛樂康體養(yǎng)生公益服務(wù)3%5%生存有賴于項目規(guī)模地段條 件和居民家庭結(jié)構(gòu)，成熟期 期增店機會更好10%10%社區(qū)商業(yè)標配，易生存不宜 過多，以服務(wù)品質(zhì)標準來調(diào) 整品牌2%2%社區(qū)商業(yè)常設(shè)業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi) 容跟隨時代發(fā)展而調(diào)整初期當(dāng)周期峰日后期不同發(fā)展階段1年業(yè)態(tài)構(gòu)成變化培育期3年5年 成長期 穩(wěn)定期%-3-82-5-6-8%7-10%2%8-10%3-5%18-20%16-20%公益服務(wù) 康體養(yǎng)生 休閑娛樂文化教育生活服務(wù)零售購物美食餐飲15-18%46-50%18-22%38-45%9-12%15-18%26-30%30

10、-35%23業(yè)態(tài)分類社區(qū)商業(yè)七類業(yè)態(tài)的組合，皆為家庭型消費，涵蓋居民日常生活在物質(zhì) 文化方面的基本需求。美食餐飲 家庭化的餐飲業(yè)態(tài)，涉及日常早餐、晚餐、宵夜和家庭聚會用餐等零售購物 兒童成人服裝服飾，更涵蓋家居生活、日常消費品相關(guān)的經(jīng)營內(nèi)容生活服務(wù) 家居生活服務(wù)業(yè)態(tài)，銀行、藥房、美容美發(fā)、洗衣、便利店等文化教育 以體驗為核心，寓教于樂的教育培訓(xùn)類，針對兒童家庭主婦和活躍老人休閑娛樂滿足家庭型娛樂業(yè)態(tài)，與購物中心類大型娛樂設(shè)施錯位康體養(yǎng)生 鍛煉體魄、保健養(yǎng)生、放松身心為主導(dǎo)的體驗業(yè)態(tài)，如健身房、推拿室公益服務(wù) 為業(yè)主的生活瑣事提供幫助的功能，區(qū)別與物業(yè)服務(wù)，需場地支持發(fā)展周期社區(qū)商業(yè)會經(jīng)歷培育期

11、、成長期、穩(wěn)定期三個階段，短則1年，長則3、5 年，期間業(yè)態(tài)組合比例有所差異，運營目標也有不同。培育期主要目的聚人氣方便生活，營社區(qū)氛圍，不以追求租金回報為目的 該階段招商以餐飲業(yè)態(tài)、生活服務(wù)為主，以主力次主力商戶聚集人氣； 從消費人口考慮，這一期間商戶招商未必一步到位。成長期隨入住率提高，透過商家營業(yè)額觀察商戶的適配性，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整 強化包括零售、文教、生活服務(wù)中的兒童類業(yè)態(tài)比例，并逐步增大高租 金承受業(yè)態(tài)比例，如零售、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例。穩(wěn)定期消費人口穩(wěn)定后，從居民喜好和消費特點，加大推廣和運營服務(wù)做階段性調(diào)整并引進新商戶以以保持業(yè)主消費興趣，加強推廣服務(wù)，培 養(yǎng)業(yè)主對社區(qū)商業(yè)的依賴度。25

12、組合原則口 一業(yè)一戶原則同業(yè)商戶的風(fēng)格、產(chǎn)品、服務(wù)須錯位社區(qū)商業(yè)的目的旨在解決居民的日常生活配套，客戶群有限，需求相對單一 而直接，所以完全同類型經(jīng)營內(nèi)容的商戶沒有共贏空間。（“一戶”即為經(jīng)營內(nèi)容有差異的不同商戶）口不同業(yè)態(tài)以消費主題為搭配原則而非以同類業(yè)態(tài)為空間劃分標準在社區(qū)商業(yè)中，相似業(yè)態(tài)的聚集，有利于設(shè)計管理，但對人流動線貫通性產(chǎn) 生了限制，在有限的物理空間中，建議以不同主題設(shè)定不同業(yè)態(tài)的空間組合 方式，一方面錯開不同消費定位的商戶，一方面以集約理念實現(xiàn)客戶共享。 業(yè)態(tài)的標配與個性依據(jù)萬科開發(fā)社區(qū)的定位、規(guī)模、區(qū)位商業(yè)環(huán)境變 化，七大類業(yè)態(tài)的中，有10% 30%個性項目靈活應(yīng)用 在各類住

13、宅項目，更有針對性服務(wù)細分市場人群。個性項目的差異主要體現(xiàn)在客單價、文化性、服務(wù) 模式，屬同業(yè)態(tài)的升級或變化版。27主題情景化業(yè)態(tài)搭配模擬（標配版）上班族-早出晚歸日常便捷類消費u家長帶小孩白天r 圍繞兒童的連帶消費;主婦/老人-白天 生活瑣事的配套消費親朋好友傍晚周末 就近解決的目的性消費隨機順路-白天 生活相關(guān)，但非必需品、TR TEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心主題情景化業(yè)態(tài)搭配模擬上班族工作日的消費時間段 與一般業(yè)態(tài)的經(jīng)營時 間錯位，需在設(shè)計初 統(tǒng)籌安排商戶布局家長&小孩日常時間段內(nèi)的主要 停留者，會越發(fā)注重 社交空間與服務(wù)功能主婦&老人配套類使用頻次最 高，消費雖零星，卻 是商業(yè)口碑的主

14、要傳 播者親朋好友特定時間段中聚集商 業(yè)人氣的重要渠道， 由此衍生可其他商業(yè) 消費機會29f同類目標客群的 商戶在布局上大 體聚攏，達成客 戶共享，加長其 停留時間f主題化商家組團 的建筑空間以目 標客戶行為特征 而特色化。如， 母嬰童區(qū)域無臺 階化、游樂化、 孕嬰休息空間等、TRTEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容適合項目門店屬性標準配置正餐次主力店休閑餐飲中式面點小吃所有住宅社區(qū)面包烘培房美食集合店美食集合店：以中式面點小吃類為主，檔口形式集合出現(xiàn)，以降低商戶的租金門檻30大盤次主力店咖啡館都市型高端住宅復(fù)合酒吧國際化社區(qū)西式和式料理國際化社區(qū)茶館非市中心社區(qū)個性配置零售業(yè)態(tài)經(jīng)營

15、內(nèi)容適合項目門店屬性便利店 食品零售食品零售：包含熟食、零食、營養(yǎng)品、煙酒等副食品31成人服飾 標準配置一所有住宅社區(qū)生活雜貨母嬰童用品蔬果鋪生鮮超市（菜場）城郊大盤次主力店紅酒坊、啤酒屋都市型高端住宅個性配置家居裝飾用品國際化社區(qū)動漫玩具、文具成熟住宅社區(qū)生活業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容適合項目門店屬性藥房洗衣房美容美發(fā)美甲標準配置所有住宅社區(qū)個性配置攝像沖印銀行旅行社*須含代售機票類服務(wù)園藝花卉城郊大盤寵物服務(wù)都市型高端住宅32文教業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容適合項目門店屬性成人才藝培訓(xùn)標準配置所有住宅社區(qū)兒童早教培訓(xùn)兒童樂園城郊大盤個性配置兒童類主題店兒童類主題店：以兒童為服務(wù)對象，但經(jīng)營內(nèi)容多元化的門店。如，兒童攝影

16、+相關(guān)零售，兒童娛樂+兒童餐飲33成熟住宅社區(qū)娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容適合項目門店屬性標準配置桌球房所有住宅社區(qū)網(wǎng)吧個性配置私人視聽館*城郊大盤量販KTV區(qū)域商業(yè)圈范圍內(nèi)社區(qū)PARTY包間*都市型高端住宅社區(qū)與會所結(jié)合*私人視聽室：15人以內(nèi)、播放非院線檔影音的空間，供不同規(guī)模的家庭、老友聚會使用*PARTY包間：多功能租賃使用空間，以社交聚會為主，利用社區(qū)景觀、會所空間為佳34康體業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容適合項目門店屬性標準配置個性配置健身房會所內(nèi)沒有設(shè)置健身功能的次主力店美容spc所有住宅社區(qū)足浴、推拿迷你高爾夫館*都市型高端社區(qū)公益業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容適合項目門店屬性維修類家政服務(wù)類標準配置*再生資源回收所有住宅社

17、區(qū)僅裝置設(shè)備（萬科生活家）書報閱覽上網(wǎng)區(qū)以物換物固定展示區(qū)域即可幸福驛站*集合物業(yè)服務(wù)社區(qū)診所甘個性配置街道行政辦事點遠郊大盤托班都市成熟住宅社區(qū)*萬科生活家：家庭瑣事的服務(wù)空間、居家式社交場合，小型游樂區(qū)家庭室內(nèi)功能延伸（詳見后頁）*幸福驛站：萬科已在嘗試，集快遞代收寄、生活用品及冷鮮配送、團購與物業(yè)一體36創(chuàng)新與體驗從復(fù)合性、體驗性以及集約化角度，建議配置特色項目，成為萬科社區(qū)商 業(yè)的創(chuàng)新點。業(yè)態(tài)體現(xiàn)集合店-創(chuàng)意零售兒童游樂 例：ifood食街（品尊國際社區(qū)商業(yè)）特色界定：項目自營的美食廣場，地下一層位置，面積約1500肝，以扣點形式對外出租檔口 17間（單間含倉庫50肝左右），采 用統(tǒng)一

18、收銀、統(tǒng)一衛(wèi)生管理、公共就餐區(qū)域的經(jīng)驗?zāi)Ｊ嚼盒瞧诎诵℃?zhèn)社區(qū)版特色界定：兒童職業(yè)角色扮演主題樂園。但，與近萬斤的購物中心店不同，社區(qū)店不超過500肝，且以感知感悟類教育為主例：溢柯花園特色界定：提供植物、假山水景、水族寵物、園藝書籍等產(chǎn)品零售，并包含花園設(shè)計、建造、園丁服務(wù)等全程服務(wù)；有大尺度空 砌間面積要求，但無位置限制，屋頂也可 37 StRTECY37口思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心創(chuàng)新與體驗萬科生活家生活服務(wù)區(qū)包容各項便民服務(wù)，以接納低租且鋪 面需求極小的業(yè)態(tài)。不以單店鋪面形 式出現(xiàn)，互為組合，展示偏家庭化。*合計面積不超過300nf社交活動區(qū)與生活服務(wù)區(qū)聯(lián)動，在同一空間中，利用 不同時間的安排

19、、不同位置的擺設(shè)，來實 現(xiàn)家庭社交功能的延伸。公益與盈利集合商服功能集合商家品牌集合商業(yè)與物集合參與者身份復(fù)合創(chuàng)新與體驗萬科生活家H理萬科自營范疇，復(fù)制于所有項目，統(tǒng)一標準化昌理日常維護安排與整盤運營方、住宅物業(yè)另行協(xié)調(diào)紜特 固定-生活配套類商家，非定期-零售/服務(wù)類商家五口住宅業(yè)主主導(dǎo)并執(zhí)行的、互動類非盈利行為滔勒經(jīng)營類，業(yè)主直接進行商業(yè)消費相費體驗類，業(yè)主資源共享，平臺作用大于商業(yè)利潤便民服務(wù)類商家集合區(qū)借力業(yè)主自有資源的托班活動區(qū)功能復(fù)合，餐飲零 售等業(yè)態(tài)能產(chǎn)生連帶消費不限定于室內(nèi)，利用戶外空間39創(chuàng)新&體驗萬科化集合店內(nèi)涵一品牌集合隨萬科項目同步復(fù)制的品牌商戶組合一一合作關(guān)系與不同能級

20、、不同業(yè)態(tài)的部分商家結(jié)成相對固定的合作關(guān) 系，隨萬科項目同步拓店，集合為單項目中的三成比重萬科社區(qū)商業(yè)項目聯(lián)盟商戶扶持商戶集合店 范疇自創(chuàng)店直營店加盟店-1散鋪商戶/70%全國級 區(qū)域級聯(lián)營/自營商戶便民類商戶成熟運作的連鎖商戶隨萬科全國項目復(fù)制連鎖商戶擴張范圍僅限于當(dāng)?shù)鼗蛑苓叺貐^(qū)由萬科投資協(xié)助，或自主運作的實體店鋪匯集項目當(dāng)?shù)?小面積/低租/服務(wù)型商戶在社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)范 圍內(nèi)，根據(jù)項目屬 地情況，自行招商取舍原則詳見“萬科生活家”內(nèi)容40 詳見“社區(qū)商業(yè)品牌商戶”篇章創(chuàng)新&體驗萬科化集合店建筑布局遵循消費主題化業(yè)態(tài)布局原則，而不在規(guī)劃布局上也形成門店扎堆集合前期根據(jù)商戶特性，需固定店面位置布局

21、關(guān)系原則、室內(nèi)設(shè)計規(guī)范租售模式涉及萬科集合店的店鋪位置，一般情況下不對外散售，企業(yè)自持以便管控但可打包作為投資產(chǎn)品銷售，或售予集合店范疇內(nèi)對應(yīng)店鋪的合作商家全國級聯(lián)盟商家f餐飲（1家）：正餐品牌，以確立社區(qū)商業(yè)調(diào)性f生鮮超市（1家）：以販售生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市品牌（或其品牌中的這一產(chǎn) 品線門店），與常規(guī)大賣場形成差異化經(jīng)營f 24小時便利店（1家）：目標消費對象時尚化、年輕化的商戶，功能復(fù)合店最佳f銀行（1家）：支行級，重在提前控制布局，以規(guī)避它因與整體商業(yè)的經(jīng)營時間 差而對項目產(chǎn)生的人流、商業(yè)氛圍等負面影響；不限其他銀行的ATM機數(shù)量f康體養(yǎng)生（1家）：中高端品牌，主打社區(qū)消費，控制商業(yè)品

22、質(zhì)創(chuàng)新&體驗萬科化集合店區(qū)域級聯(lián)盟商家f餐飲（3家）：適合項目地居民口味的品牌商家，早餐類、正餐類為佳f文化教育（2家以上）：主打兒童培訓(xùn)類業(yè)態(tài)，兼有文化補習(xí)類與藝術(shù)特長類f藥店（1家）：老字號、直營店為佳f美容美發(fā)（1家）：當(dāng)?shù)剡B鎖品牌，保證社區(qū)品相f康體養(yǎng)生（1家）：中檔品牌，與全國級同類業(yè)態(tài)的目標消費對象錯位聯(lián)營商家f經(jīng)營內(nèi)容尚處于成長性，業(yè)態(tài)個性化突出，與社區(qū)商業(yè)的消費需要契合，偏 生活化、家庭化，其功能具有復(fù)合化特征最佳f經(jīng)營者本身有拓店的野心，但有資金、人才層面的各種不足f “聯(lián)營”不單是提供資金，還需要萬科在管理層面介入，促使其產(chǎn)品線的升 級、優(yōu)化與商業(yè)化的運作；協(xié)助門店空間設(shè)計

23、，統(tǒng)一萬科化社區(qū)商業(yè)店形象; 以投資者身份，為日后的品牌輸出做先行謀劃創(chuàng)新&體驗萬科化集合店引入單一商家自成一體的集合店商戶本身經(jīng)營內(nèi)容復(fù)合化吸納類型一：匯集同業(yè)態(tài)商戶的獨立品牌 復(fù)合型 如：餐飲集合店，即可引入成熟的獨立品牌，也可企業(yè)自營整合- 商家類型二：在原有業(yè)態(tài)上延伸經(jīng)營范疇，復(fù)合同一客群的其他消費需求如：全自營小鬼當(dāng)家，攝影以外，大面積兒童零售/娛樂 辟外租壹食壹品，外租區(qū)引入冰激凌/麻辣燙內(nèi)業(yè)態(tài) 涵整合 方式萬科牽頭的主題業(yè)態(tài)布局集約資源的運營方式類型一：整合低租但必備的業(yè)態(tài)大類的商家集合體如：公益板塊中的集合店，便民服務(wù)類商家類型二：毗鄰業(yè)態(tài)共享客戶互為聯(lián)動的規(guī)劃與運營方式如：主

24、題商業(yè)中店與店的搭配；同項目中，商業(yè)與辦公酒店類TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心自營品牌建議宗旨：選擇提供生活必需品（服務(wù)）、商業(yè)利潤不高、管控水平對民生口碑 影響甚大的業(yè)態(tài)來自營。除了萬科已有成果，即第五食堂、幸福驛站、便利店（單店介入）， 我方建議考慮以下類型品牌由萬科自營：“萬科生活家”一集合化公益板塊與其說這是一個品牌，不如說它是萬科資源整合的業(yè)態(tài)表現(xiàn)。在這一板塊中（經(jīng)營內(nèi)容詳見上文），集合店中的商戶大多數(shù)只能來 自于當(dāng)?shù)厥袌鲋械膫€體經(jīng)營者，零散低租，但由萬科提供經(jīng)營平臺， 整體效應(yīng)將會超出個體相加；而在活動區(qū)，一方面可由住戶間的互動 體現(xiàn)商業(yè)形態(tài)的目標，如主婦主導(dǎo)的廚藝教室活動，一

25、方面通過商業(yè) 活動的導(dǎo)入，提高專業(yè)度的同時，更需要根據(jù)住戶需求的更替，進行 服務(wù)門類的調(diào)整，如不同時節(jié)老人與小孩的生活習(xí)慣變化。這些經(jīng)營，而非物業(yè)所能提供的。44自營品牌建議星級菜場/生鮮超市一重在管控，以提升其他商業(yè)價值并購（或合作）擁有執(zhí)照的專業(yè)供應(yīng)商與經(jīng)營方，獲得實際管理權(quán)，以 萬科化方式經(jīng)營星際菜場或生鮮超市。這一業(yè)態(tài)對住戶社區(qū)印象極大，其中包含了食品衛(wèi)生、物價競爭、商販 管理、經(jīng)營門類等多項不可控因素。除政府牽頭的部分標桿菜場外，一般 經(jīng)營者市場化程度不高，很大程度上折損了住戶對社區(qū)的信賴。另一方面，當(dāng)這一業(yè)態(tài)被實際管控后，首先，開發(fā)商可決策這一體系內(nèi) 的特色商家引入（如提供早餐/半

26、成品的品牌商家），以提升整體業(yè)態(tài)的 品質(zhì)；其次，當(dāng)這一形態(tài)作為主力店成立后，有效保留并外部吸納的住戶 量，雖然本身盈利不高，但可為其他商鋪后期銷售的升值提供溢價空間。45社區(qū)商業(yè)品牌商戶TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置要保證一定品牌密度，既豐富 產(chǎn)品與服務(wù)，利于商戶存活和錯位經(jīng)營；考慮租金和運營的剛性成本，單鋪面積不宜超過 200m2 ,配置2050nl2的小鋪，提高坪效。品牌密度1萬肝以內(nèi)的配套型商業(yè)，店鋪面積20200肝，品牌總數(shù)不少于30個；2萬肝規(guī)模的鄰里中心，品牌總數(shù)不少于60個，店鋪面積20200肝，可 配置單店面積上千平方米的次主力店。47品牌選擇客單價指標社區(qū)

27、商業(yè)屬常態(tài)性日常消費，追求高性價比，因此，選擇商戶時，客 單價是首要考量指標，但也絕非越低越好。典型業(yè)態(tài)標配社區(qū)人均消費標準正餐/休閑餐中式面點小吃面包烘培食品零售60-100元20元以內(nèi)15元35元成人百貨兒童零售家居生活用品洗衣店200元以上300元以內(nèi)30-50元20元美發(fā)（剪）教育培訓(xùn)康體類娛樂類35元80元/課時100元50元48品牌選擇品牌號召力社區(qū)商業(yè)的商戶選擇，連鎖品牌直營店（全市性連鎖或區(qū)域性連 鎖）、加盟經(jīng)銷店、個性自創(chuàng)店按比例結(jié)合，兼顧品牌號召力， 吸客力強，又有本土特色 O 最佳比例3: 3: 3選擇應(yīng)充分考量其服務(wù)標準、品質(zhì)的一貫性，因地制宜，適合家 庭型消費連鎖品牌

28、納入萬科資源庫整合，形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，統(tǒng)一招商品牌選擇租金承受力商戶選擇不以租金承受力為第一指標，更關(guān)注商戶的產(chǎn)品和服務(wù)及其 營業(yè)額成長性，有持續(xù)盈利力、存活力，避免頻繁關(guān)店撤柜，嚴重影響社 區(qū)商業(yè)氛圍和形象。典型業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)單店主力面積租金承受力（上海城區(qū)）正餐/600肝以上中式面點小吃/100-250什面包烘培/50-150肝2-5元/月/肝1-3元/月/肝4-8元/月/肝成人百貨/30-200肝母嬰童零售/50-300 m2生鮮超市/400-1000肝4-8元/月/肝2-5元/月/肝1-3元/月/肝教育培訓(xùn)/250-500X康體類/200-500 m2家政維修類/10-30肝1-3元/月

29、/肝4-6元/月/肝1-3元/月/肝VI社區(qū)品牌商戶推薦TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心個性化商家推薦1餐飲美食系列上海大飯?zhí)媒?jīng)營特色：傳統(tǒng)本幫菜，社區(qū)家庭的“屋里廂餐廳”冷菜3元起，熱菜9元起，走親民價格定位700-1500 m2適合社區(qū)：城郊結(jié)合部大型住宅社區(qū)SHANGHAI CUISINE VARIETY SHOW經(jīng)營狀況：已有9家連鎖，以街店為主52個性化商家推薦2餐飲美食系列鴻瑞興經(jīng)營特色：蘇州特色面點、正餐、外賣相結(jié)合的傳統(tǒng)海派本幫菜 同時經(jīng)營熟食外賣，這一占總營業(yè)額的三分之一。300500 m2適合社區(qū)：都市型住宅社區(qū)經(jīng)營狀況：已有五家連鎖，拓店速度有賴于技師培養(yǎng)周期53個性化

30、商家推薦3棗子樹400500 m2方孑也 Vegetorian Life Style餐飲美食系列經(jīng)營特色：素食餐廳，無仿葷食品：新一代海派素食。人均100元，中午商務(wù)套餐35元。適合社區(qū)：近商務(wù)區(qū)的都市型高端住宅小區(qū)展店計劃：開放加盟，把社區(qū)也納入了計劃擴張范圍個性化商家推薦4大家樂600700 m2餐飲美食系列經(jīng)營特色：不同與購物中心店，社區(qū)店經(jīng)營時間從7點到23點，涵蓋早、午、下午茶及晚餐，60%中式菜品與40%西式菜品 提供外賣及外送服務(wù)適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)展店計劃：大陸還沒有一家社區(qū)店，明年起有這一系產(chǎn)品線計劃55個性化商家推薦5餐飲美食系列早陸晚玖200 m2經(jīng)營特色：中式家

31、常菜，經(jīng)營時間從早上6點到晚上9點有中央廚房提供配送，接受網(wǎng)上預(yù)訂且提供外送服務(wù) 早餐5元左右，午餐晚餐客單價在20元以內(nèi)適合社區(qū)：中大型住宅社區(qū)經(jīng)營狀況：連鎖品牌，以社區(qū)商業(yè)為拓展核心56個性化商家推薦6清美面點2040 m2餐飲美食系列經(jīng)營特色：出售各類面點、豆制品產(chǎn)品；同時，販賣傳統(tǒng)“四大金剛”中式的，單價普遍在1.5元以內(nèi)，只有粽子最貴，但不超過5元少量西式點心，如吐司類，單價不超過5元適合社區(qū)：常規(guī)住宅社區(qū)特殊要求：更傾向與菜市場合作57個性化商家推薦7健身服務(wù)與零售復(fù)合系列尚體運動健康商城300 m2經(jīng)營特色：圍繞家庭運動健康服務(wù)的連鎖商場，采用線上銷售、線下展示及銷售服務(wù)一體化的

32、健康生活館連鎖經(jīng)營模式買跑步機送私人教練上門服務(wù)適合社區(qū)：都市型住宅社區(qū)展店計劃：目前門店都在購物中心，有向社區(qū)店拓展的計劃58個性化商家推薦8齊飲2530肝零售購物系列經(jīng)營特色：啤酒零售，超過280種各國啤酒種類，線上與線下銷售相結(jié)合客單價6元幾十元；提供市中心內(nèi)全部外送服務(wù)下午3點前下單，當(dāng)日送達；冰鎮(zhèn)啤酒2小時內(nèi)送達適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)展店計劃：除北上廣外，也大力拓展無錫、蘇州等二線城市n, rJMMUnb&.砒蚣唱溟W個性化商家推薦9零售購物系列晨曦食補50 80 nf經(jīng)營特色：干貨補品零售與餐飲復(fù)合店。有堂吃專區(qū)。零售主營自有品牌的海參、燕窩、鮑魚等，餐飲出售70余款 養(yǎng)生燉

33、品（燉品單價30元起）。24小時營業(yè)與外送。適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)口特殊要求：需要廚房區(qū)域；上海以外區(qū)域單店面積100200肝名輔a道 gcMxi toed krcp Q.xl hrdthmx60、TR TEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心個性化商家推薦10生活服務(wù)系列寶多來100-150 m2經(jīng)營特色：寵物寄養(yǎng)、訓(xùn)練、美容、醫(yī)療、寵物全系列產(chǎn)品零售 除寵物狗以外，出售鳥類、兔子、倉鼠等另類寵物等適合社區(qū)：都市型高端住宅片區(qū)展店計劃：社區(qū)店選址嚴謹，需要偏高人口密度支持 （購物中心店需特別通道）61個性化商家推薦11生活服務(wù)系列一水間1030 肝經(jīng)營特色：水培花卉、盆栽零售（客單價30元）；線

34、上線下結(jié)合 經(jīng)營內(nèi)容包括租擺寄養(yǎng)、花園、陽臺綠化設(shè)計預(yù)備推廣陽臺養(yǎng)魚、種菜等項目適合社區(qū)：一般住宅社區(qū)展店計劃：大力拓展社區(qū)店62個性化商家推薦12文化教育系列秦漢胡同國學(xué)書院500 m2經(jīng)營特色：國學(xué)文化藝術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)琴、棋、書、畫、Ek茶藝和拼音、作文、蒙學(xué)、詩、文、 史、哲等文學(xué)系列課程培訓(xùn)；同時提供各類考級幫助適合社區(qū)：一般住宅社區(qū)展店計劃：有計劃大力拓展社區(qū)店63個性化商家推薦13文化教育系列雅馬哈音樂中心經(jīng)營特色：600 m2經(jīng)營音樂培訓(xùn)為主，同時經(jīng)營樂器零售、維修，以2歲半到12歲 兒童為主要消費客群，計劃增設(shè)成人樂器培訓(xùn)班。OYAMAHAa哈臺版皿定期舉辦少年原創(chuàng)作品音樂會，展示

35、學(xué)員學(xué)習(xí)成果，音樂會通常 會選擇在音樂學(xué)院、戲劇學(xué)院舉辦適合社區(qū)：都市型住宅社區(qū)展店計劃：拓展以年收入超過15萬家庭為主的社區(qū)店64個性化商家推薦14百變創(chuàng)造力300500 m25 費創(chuàng)港力文化教育系列經(jīng)營特色：以樂高玩具為基礎(chǔ)的樂高兒童教育品牌針對316歲，兒童及青少年智力、創(chuàng)造力培養(yǎng)開發(fā)的教育培訓(xùn) 定期舉辦多項國內(nèi)外大型樂高機器人比賽適合社區(qū)：大型居住社區(qū)經(jīng)營狀況：樂高旗下自營品牌，上海只有三家連鎖65（“樂高教育”非自營，不以樂高產(chǎn)品為主題）個性化商家推薦15童教育復(fù)合強媽媽糖經(jīng)營西式簡餐，注重家庭式互動350450肝支持外賣服務(wù)，每日駐唱表演個性化商家推薦16文化教育系列東曦高爾夫球社

36、500 m2束曝高爾夫球社經(jīng)營特色：高爾夫培訓(xùn)、專業(yè)器材零售、高爾夫練習(xí)場地與周邊中小學(xué)合作，為學(xué)校興趣班提供活動場地 舉辦夏令營，培養(yǎng)兒童對高爾夫運動的熱愛適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)經(jīng)營狀況：目前連鎖門店多在外籍人士聚集區(qū)67個性化商家推薦17文化教育系列麥幼優(yōu)兒童樂園400 m2經(jīng)營特色：國內(nèi)首家唯一兒童游樂+兒童餐飲+兒童玩具零售的主題商 業(yè)門店適合社區(qū)：大型居住社區(qū)展店計劃：目前只有在北京有店，大力展店中68個性化商家推薦18文化教育系列小小運動館350肝 川 iinaitr自信沖破天屯頓經(jīng)營特色：兒童肢體運動培訓(xùn)中心（160元/次），提供親子班、學(xué) 前班、學(xué)齡班、空手道、舞蹈和球類

37、運動等課程。開設(shè)夏令營、冬令營活動。適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)特殊要求：吊頂之后層高2.9米以上69、TR TEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心王家沙中式面點小吃喬家柵中式面點小吃*新拓門店形象升級中國老字號系列本土經(jīng)營內(nèi)容：上海特色小吃老字號，部分餐廳有正餐、糕點、熟食外賣需求面積/客單價：300500肝/20元口經(jīng)營內(nèi)容：小吃品種最多的上海老字號，部分餐廳有正餐、糕點、熟食外賣口需求面積/客單價：150 m2 /15元70國老字號系列本土凱司令 西點房面包烘焙房紅寶石面包烘焙房口經(jīng)營內(nèi)容：上海老字號西點品牌擁有栗子蛋糕等著名產(chǎn)品 口需求面積/客單價：80150 m2 /20元口經(jīng)營內(nèi)容：英式蛋

38、糕為主的上海老字號西點房，部分門店有咖啡和堂吃口需求面積/客單價：100-150 m2 /15元71雷允上藥房國老字號系列本土口經(jīng)營內(nèi)容：百年老字號品牌，醫(yī)保定點零售藥店，部分有中醫(yī)坐堂口需求面積：200-600 nf標配商家推薦美食餐飲系列豐收日正餐經(jīng)營內(nèi)容：傳統(tǒng)中餐，浙江寧波菜適合家庭朋友聚會和小型宴請需求面積/客單價：社區(qū)版700肝/120元藏樂湯坊正餐經(jīng)營內(nèi)容：粵菜，主打港市食補湯需求面積/客單價：400800 m2 /70元和記小菜正餐經(jīng)營內(nèi)容：以海派家常菜為主適合朋友聚餐、家庭聚會需求面積/客單價：1000-2000 肝 /85元湘樂匯正餐經(jīng)營內(nèi)容：以湘菜為主與地方菜系融合需求面積

39、/客單價：500-1000 m2 /60元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標配商家推薦美食餐飲系列經(jīng)營內(nèi)容:百特喜意式休閑餐廳休閑餐飲意式簡餐，可送外賣 相比同類，客單價較低需求面積/客單價：社區(qū)版300肝/50元。一茶一坐休閑餐飲經(jīng)營內(nèi)容：臺灣菜，提供午晚餐、下午茶葉零售在銷售額中比例不低需求面積/客單價：300500 m2 /60元必勝宅急送休閑餐飲經(jīng)營內(nèi)容：必勝客外賣店無堂吃，只提供外賣需求面積/客單價：50肝/50元。小南國 大味來休閑餐飲經(jīng)營內(nèi)容：小南國的子品牌中餐宅急送，只做外賣需求面積/客單價：5080 m2 /25元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標配商家推薦美食餐飲系列城

40、隍廟小吃中式面點小吃口經(jīng)營內(nèi)容：上海老字號小吃，可外送口需求面積/客單價：150肝/15元小楊生煎中式面點小吃經(jīng)營內(nèi)容：上海著名生煎店 堂吃、外賣需求面積/客單價:30100 m2 /15 元包旺鍋貼中式面點小吃口經(jīng)營內(nèi)容：鍋貼店堂吃、外賣口需求面積/客單價:100-300 m2 /15元四海游龍中式面點小吃經(jīng)營內(nèi)容：臺灣鍋貼連鎖品牌長條形與本地鍋貼形狀不同需求面積/客單價：150-200 m2 /15元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標配商家推薦美食餐飲系列85度C面包烘焙房巴黎貝甜面包烘焙房經(jīng)營內(nèi)容：西式甜點及飲品為主24小時營業(yè),有早餐需求面積/客單價：150200平方米/15元經(jīng)營內(nèi)

41、容：西式甜點及飲品為主適合較高端的都市型社區(qū)需求面積/客單價：100200肝/20元經(jīng)營內(nèi)容:面包新語面包烘焙房面包、蛋糕產(chǎn)品為主打產(chǎn)品四代店有堂吃，飲品需求面積/客單價：100 m2 /15 元老盛昌蘇州湯包館中式面點小吃口經(jīng)營內(nèi)容：傳統(tǒng)中式小吃，各色面點、餛飩、蓋澆飯、炒菜供應(yīng) 口需求面積/客單價：350肝/20元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標配商家推薦美食餐飲系列經(jīng)營內(nèi)容：上島咖啡以咖啡、西式簡餐為主需求面積/客單價：400600肝/50元 咖啡館星巴克咖啡館口經(jīng)營內(nèi)容：著名咖啡連鎖品牌，以經(jīng)營咖啡、甜點為主口需求面積/客單價：150200 m2 /35 元。77標配商家推薦聯(lián)華生

42、鮮超市生鮮超市7-11便利店零售購物系列經(jīng)營內(nèi)容：以生鮮食品零售為主打產(chǎn)品需求面積/客單價：400600 m2 /50元全家羅森便利店經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營盒飯、飯團、速食品、產(chǎn)面包需求面積/客單價：100-200 肝 /15元經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營盒飯、飯團、自產(chǎn)面 包，提供快遞服務(wù)立豐食品上海老牌零食鋪牛肉干系列為主打產(chǎn)品需求面積/客單價：100 m2 /15 元食品零售需求面積/客單價：100-150 m2 /30元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標配商家推薦零售購物系列百味林食品零售寶島眼鏡眼鏡DHC化妝品愛嬰室母嬰童用品經(jīng)營內(nèi)容：上海著名休閑食品品牌 以堅果類食品為主打需求面積/客單價：

43、2080 m2 /30元經(jīng)營內(nèi)容：亞洲最大眼鏡連鎖集團提供驗光、配鏡、護理等服務(wù)需求面積/客單價：100200 m2 /350元經(jīng)營內(nèi)容：日本知名化妝品品牌潔面、護膚等化妝品為主打需求面積/客單價：50150 m2 /250元經(jīng)營內(nèi)容：“一站式”母嬰用品超市，部分設(shè)有嬰兒游泳需求面積/客單價：400800 肝 /150元79標配商家推薦零售購物系列蘑菇寶貝母嬰童用品樂智小天地兒童玩具經(jīng)營內(nèi)容：母嬰產(chǎn)品集合店部分有嬰兒游泳和親子樂園需求面積/客單價：150300 m2 /150元經(jīng)營內(nèi)容：兒童玩具，兒童用品專賣需求面積/客單價：60200 m2 /100元博士蛙母嬰童用品一伍_拾家居百貨經(jīng)營內(nèi)容

44、：“一站式”兒童用品集合店部分有兒童游樂園和攝影寫真需求面積/客單價：400-1000 m2 /250元經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營5元、10元、15元等為主的進口系列創(chuàng)意家居用品連鎖店需求面積/客單價：150300肝/20元標配商家推薦生活服務(wù)系列口經(jīng)營內(nèi)容：百齡藥業(yè)藥品零售，有中醫(yī)坐堂口需求面積：藥房150-350 m2華氏大藥房藥房口經(jīng)營內(nèi)容:藥品，醫(yī)療器械零售 口需求面積：100 m2惠普印象玩家影像中心攝影沖印口經(jīng)營內(nèi)容：快照、沖印個性相冊制作口需求面積/客單價:50-150 m2 /50元喜也樂臺灣正章洗衣連鎖洗衣房標配商家推薦生活服務(wù)系列口經(jīng)營內(nèi)容：提供常規(guī)的洗衣服務(wù)，洗滌劑零售，只用正章產(chǎn)品

45、 口需求面積/單價（起）：50-100 肝 /30元象王洗得好洗衣房口經(jīng)營內(nèi)容：常規(guī)洗衣服務(wù)口需求面積/單價（起）：80肝/20元經(jīng)營內(nèi)容：以迪士尼經(jīng)典故事為教學(xué)材料 外教授課，針對2-12歲兒童 需求面積/客單價：200-300 肝 /135元標配商家推薦文化教育系列口經(jīng)營內(nèi)容：兒童早教、情商培訓(xùn)（。-12歲）迪斯尼英語 情商樂園口需求面積/客單價：兒童培訓(xùn)200-300 m2 /180兀兒童培訓(xùn)經(jīng)營內(nèi)容：_從事樂器零售，同時經(jīng)營音樂培訓(xùn)和樂器維修，部分店增設(shè)舞蹈班、知音琴行兒童故事班等新課程。計劃承接上海大劇院、東方藝術(shù)中心票務(wù)業(yè)務(wù),在琴行內(nèi)設(shè)置售票點兒童培訓(xùn)口需求面積/客單價：500肝/

46、120元標配商家推薦休閑娛樂系列口經(jīng)營內(nèi)容：量販式KTV帶自助餐炫音KTV低價策略口需求面積/客單價：量販ktv3000-3500 m2 /40元標配商家推薦康體養(yǎng)生系列經(jīng)營內(nèi)容康駿會館以中醫(yī)推拿為經(jīng)營亮點需求面積/客單價：足浴、推拿600-900 m2 /120元口經(jīng)營內(nèi)容：傳奇臺球桌球口需求面積/客單價：桌球400 m2 /每小時30元中華經(jīng)絡(luò)堂足浴、推拿經(jīng)營內(nèi)容：中醫(yī)經(jīng)絡(luò)調(diào)理，使用針、硬 、灸、熏等傳統(tǒng)中醫(yī)方法 需求面積/客單價：800-1000 肝 /300元標配商家推薦,康體養(yǎng)生系列口經(jīng)營內(nèi)容：美麗田園spa美容sp。女子美容、護膚、spa 口需求面積/客單價：800 肝 /350元

47、口經(jīng)營內(nèi)容：詩泥SPA女子美容、護膚、spa口需求面積/客單價：美容sp。400 m2 /450元自然美美容SP。經(jīng)營內(nèi)容：提供美容養(yǎng)生產(chǎn)品需求面積/客單價：100-400 肝 /200元標配商家推薦公益系列一針一線衣料修補口經(jīng)營內(nèi)容：成衣制作、服裝修改徐虎家政家政口經(jīng)營內(nèi)容：專業(yè)提供家政服務(wù)機構(gòu)口經(jīng)營內(nèi)容：C&C靚鞋坊皮具護理修鞋改鞋精致皮鞋護理、健康洗鞋、機器修鞋、皮具護理、皮具 護理品零售經(jīng)營內(nèi)容：,_專業(yè)修理家用電器、日用中央商場維修百貨等服務(wù)機構(gòu)。家電維修vn社區(qū)商業(yè)開發(fā)與運營TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心自持或散售，是個問題！在社區(qū)商業(yè)的四方關(guān)系中，開發(fā)商關(guān)心資金回籠又擔(dān)心爛尾

48、，商戶擔(dān)心 營業(yè)額，居民看有沒有喜歡品牌，投資客看重租金回報。若滿足各方所思所求，唯一途徑，統(tǒng)一運營。統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)控制、招商，避免空鋪死鋪，無論長期持有收取租金，或散售產(chǎn)權(quán)回籠資金，各方才能順利退出。運營為王。88萬科社區(qū)商業(yè)管理模式TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心運營職責(zé)常規(guī)收支項開發(fā)商運營方職責(zé)租金效益定期收取方傭金和管理費單純運營管理（招商）提前收取保底租金收取租金溢價部分運營方實為“二房東”分享租金差價外聘（或自組/聯(lián)營）的運營方，全程負責(zé)招商、調(diào)整、運營、維護等事務(wù)（開發(fā) 商自營區(qū)另行約定）。開發(fā)商與其發(fā)生的費用往來中，主要收支門類如下傭金以租金為核定標準支出事前收取一定比例租金收益 核定商鋪管轄范圍、租金、有預(yù)支、追加兩部分事后收取整盤/單鋪的超額溢價入駐率等指標物業(yè)管理費聘請專業(yè)公司方，向小業(yè)主收取物管費與住宅物業(yè)并流更集約運營管理費前期運營投入大于傭金/租金收益，商業(yè)成熟后則反之雙方協(xié)議后約定各自承擔(dān)部分（含日常維護、水電煤、

相關(guān)知識

我國健康管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式與商業(yè)模式研究
薄荷網(wǎng)減肥社區(qū)如何轉(zhuǎn)型電商
體育產(chǎn)業(yè)玩出新花樣：新業(yè)態(tài)的創(chuàng)新方向和典型玩法
AI降低醫(yī)療行業(yè)門檻 百度大模型商業(yè)落地加速
2023年中國功能型瘦身食品行業(yè)現(xiàn)狀（附市場規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈及重點企業(yè)）「圖」
健康管理行業(yè)市場現(xiàn)狀、商業(yè)模式和成功案例解讀
健康產(chǎn)業(yè)“藍海”催生新業(yè)態(tài) 預(yù)計今年規(guī)模將達4.9萬億
落地了超1300家，騰訊健康A(chǔ)I大模型商業(yè)化加速跑
健康旅游?激發(fā)萬億市場的新業(yè)態(tài)
康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)研究：十萬億康養(yǎng)市場熱潮涌動，業(yè)態(tài)融合共生發(fā)展

網(wǎng)址: 萬科社區(qū)商業(yè)的功能與業(yè)態(tài)模型 http://m.u1s5d6.cn/newsview352659.html