綜合聯(lián)合國、國家人口計(jì)生委、全國老齡委以及部分學(xué)者對我國未來老齡化發(fā)展趨勢的預(yù)測結(jié)果。目前，我國大中城市老年空巢家庭率已達(dá)到70%。從2016年到2035年，我國將進(jìn)入急速老齡化階段，60歲及以上老年人口將從2.31億增加到4.18億，占比提升到29%。

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)營收規(guī)模

由于我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司，并且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)涉及極廣的新興市場，有待進(jìn)一步開發(fā)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》指出，目前結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)下游以及我國老年人口潛在消費(fèi)力來看，潛在市場規(guī)模已接近5萬億。

2009-2016年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模(單位：萬億元)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成本規(guī)模

由于缺乏清晰的盈利模式以及市場布局，造就了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期的投入過高，從而產(chǎn)生的巨大成本讓企業(yè)難以接受，下面以養(yǎng)老地產(chǎn)分析為例：

2009年底保監(jiān)會開始批準(zhǔn)中國保險(xiǎn)行業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)資格。自此以后，保險(xiǎn)大軍開始大舉進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。雖然監(jiān)管部門放開了對險(xiǎn)資的限制，但是保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍有諸多難題需要應(yīng)對。

首先是營利性保險(xiǎn)地產(chǎn)的政策導(dǎo)向尚不明朗。保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)具有營利性質(zhì)，沖淡了傳統(tǒng)的集中式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)半公益的性質(zhì)，因此國家政策的導(dǎo)向尚不明朗。保險(xiǎn)公司介入地產(chǎn)開發(fā)不僅會受到開發(fā)資質(zhì)等各種限制，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的一級開發(fā)則更是難上加難。

二級獲地也存在不確定因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，成本與普通商業(yè)用地沒有差別，但養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)期是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高卻回報(bào)率低。以北京昌平區(qū)為例：北京昌平區(qū)目前已有的53家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，除少部分公辦機(jī)構(gòu)外，絕大多數(shù)為社會辦非營利機(jī)構(gòu)。該區(qū)至少已有三年未審批新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地。

因此，投資成本高、拿地難是險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最主要問題。另外，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式仍未成熟，掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)產(chǎn)品前景不明朗、“只租不售”也將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長至10年、甚至20年以上，加大了投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤規(guī)模

由于目前國內(nèi)還沒有專業(yè)完善的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，無論從人員培訓(xùn)還是團(tuán)隊(duì)管理方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都難以做到專業(yè)可持續(xù)。加之養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還需要醫(yī)療等更加專業(yè)的資源，真正能夠持續(xù)經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少之又少。國內(nèi)養(yǎng)老企業(yè)受無法持續(xù)經(jīng)營影響，目前運(yùn)營成本較高。造成的印象是：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)比較慢、比較貴、比較不賺錢的產(chǎn)業(yè)。

目前大陸一線城市中，有三成左右的老人能夠接受每月一萬元人民幣以下的養(yǎng)老服務(wù)。從我國臺灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況來看，臺灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還屬于非營利組織，在免除稅務(wù)的背景下，每年能夠?qū)崿F(xiàn)8%左右的利潤。所以只要能規(guī)避上述問題，在宏大的市場規(guī)模面前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤不容小視。

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資效益

目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法滿足老齡化社會需求，養(yǎng)老公寓成為了房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的又一項(xiàng)長期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

以養(yǎng)老公寓的投資收益來看，目前國內(nèi)的養(yǎng)老公寓的開發(fā)在收益模式上主要有三種形式，即出售、出租和出售與出租相結(jié)合;對于大型綜合性老年社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

養(yǎng)老公寓除產(chǎn)品本身之外，物業(yè)管理和服務(wù)才是老年公寓項(xiàng)目最大的贏利點(diǎn)。在物業(yè)管理方面，由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形勢有別于其他普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)采取相對高價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)。其次，除了常規(guī)的物業(yè)服務(wù)，針對老年人的需求，社區(qū)服務(wù)也包括了日常的訂菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動服務(wù)等。

由于老年人的生理及心理特征，他們對社區(qū)的配套設(shè)施使用率大大高于普通住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以小區(qū)為例，普通住宅會所使用率為30%，老年公寓會所的使用率達(dá)到80%。據(jù)此推算，以居住人口為1000人，會所費(fèi)用為1000元/人/年，可以看出，如果經(jīng)營得當(dāng)，養(yǎng)老公寓的盈利能力大大高于普通住宅。

普通住宅與養(yǎng)老住宅的會所收益比較(單位：萬元)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

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