前有武清高村僅需39萬的二手房，今有寶坻京津新城總價(jià)11萬的樓盤房源。天津樓市的起伏變化，令人目不暇接。

武清的代表性樓盤首創(chuàng)國(guó)際半島梅諾卡小鎮(zhèn)，一度成為熱議焦點(diǎn)。2017年，該樓盤的房?jī)r(jià)曾高達(dá)2.1萬元/平方米，而如今已跌至4600元/平方米，降幅驚人。

在寶坻京津新城的香江健康小鎮(zhèn)，出現(xiàn)了一種奇妙的房源現(xiàn)象?？們r(jià)11萬元的78平方米一居室，單價(jià)僅為1400元/平方米，首付僅需1.6萬元。這樣的價(jià)格，在天津市內(nèi)連車位都難以購(gòu)買，卻能在這里按揭一套房。

更令人驚訝的是，香江健康小鎮(zhèn)康乃馨園小區(qū)的二手房源。目前有40多套在售，其中一半的價(jià)格總價(jià)低于20萬元。有的房源剛剛掛出，而有的已經(jīng)掛了好幾年。例如，一套2020年掛牌的房源，當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)為45萬元，但經(jīng)過多次降價(jià)后，現(xiàn)在總價(jià)已降至13萬元，降幅驚人。

回顧歷史，武清的房?jī)r(jià)跌幅更是慘烈。距離北京僅一步之遙的梅諾卡小鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)從2萬多元跌至4000多元，令人唏噓。

這一切都源于2016年全國(guó)炒房熱潮。那時(shí)，天津作為北方第二大城市，吸引了眾多炒房團(tuán)的關(guān)注。然而，如今看來，天津與北京的差距已然明顯。近年來，天津的GDP被南京反超，直接跌出前十名。在北方前十的城市中，如今只剩下北京一座孤城。
天津在京津冀地區(qū)存在感相對(duì)較弱，這主要?dú)w因于北京的強(qiáng)大吸引力。盡管京津冀一體化戰(zhàn)略已提出一段時(shí)間，但天津和河北的發(fā)展?fàn)顩r均未達(dá)到預(yù)期。在炒房風(fēng)潮盛行的時(shí)候，開發(fā)商曾向投資客和炒房客描繪過三張誘人的前景。首先，京津冀一體化戰(zhàn)略有望推動(dòng)天津?qū)崿F(xiàn)飛躍式發(fā)展，而武清作為距離北京最近的區(qū)域，自然會(huì)受到更多關(guān)注。其次，武清區(qū)作為天津市的一部分，其落戶政策使得高考優(yōu)勢(shì)明顯，這吸引了眾多在北京無法解決孩子戶口的家庭。再者，武清未來有望承接北京的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)不僅收入高，而且環(huán)境優(yōu)越，自然成為吸引人才的磁石。

這三張餅的描繪下，許多北漂人士開始心動(dòng)。他們紛紛將目光投向武清、市區(qū)、海教園以及生態(tài)城等地，期待在這些地方開創(chuàng)美好的未來。然而，隨著炒房熱潮的退去，武清的房?jī)r(jià)開始大幅下跌。由于聚集了大量炒房客，價(jià)格踩踏現(xiàn)象迅速出現(xiàn)，拋售壓力巨大。短短兩年多時(shí)間，武清的房?jī)r(jià)已跌回萬元以內(nèi)，甚至有樓盤的價(jià)格降至4000多元。

那么，究竟是什么原因?qū)е绿旖蚪诜績(jī)r(jià)的大幅下滑呢？我分析可能有幾個(gè)方面的原因。一是本地購(gòu)房需求在前幾年的炒作中已基本耗盡，現(xiàn)在要吸引購(gòu)房者必須持續(xù)引入外來人口。然而，實(shí)際情況是大多數(shù)外來人口更傾向于選擇北京作為居住地。只有那些需要解決孩子教育問題或?qū)で蟾蒙瞽h(huán)境的家庭才會(huì)考慮天津。因此，盡管天津在某些方面有著一定的吸引力但總體來看其房?jī)r(jià)下滑的趨勢(shì)仍然不可避免。
公開數(shù)據(jù)顯示，天津人口在2016年時(shí)為1443萬人，而到了2023年，這一數(shù)字減少至1364萬人，6年間人口凈減少了79萬人。相比之下，浙江省的杭州、四川省的成都以及湖北省的武漢等省會(huì)城市在近年來均實(shí)現(xiàn)了人口正增長(zhǎng)，但即便如此，也未能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。更何況，天津在短短6年內(nèi)人口減少了79萬，房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)自然難以避免。
此外，坊間還流傳著一種說法，認(rèn)為天津的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重匱乏。盡管中石化、中海油等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在天津有一定的規(guī)模，但缺乏科技型公司的支撐。據(jù)了解，天津營(yíng)業(yè)額前十的公司中僅有一家科技型公司——云賬戶技術(shù)天津分公司。

有在天津的朋友反映，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，銷售行業(yè)的工作難度加大。天津原本計(jì)劃轉(zhuǎn)型為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)承接區(qū)，但轉(zhuǎn)型并未成功。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中多為本地人，且多為年紀(jì)較大的產(chǎn)業(yè)工人。因此，外地人對(duì)于來天津發(fā)展的意愿不高，本地經(jīng)濟(jì)缺乏活力。長(zhǎng)此以往，天津的人口流失問題愈發(fā)嚴(yán)重。

綜上所述，如果天津不能有效解決人口流失帶來的需求萎縮問題，以及經(jīng)濟(jì)放緩導(dǎo)致的消費(fèi)能力下降問題，那么房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌將不可避免。因此，對(duì)于想要現(xiàn)在購(gòu)房的人來說，可能會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，購(gòu)房時(shí)一定要根據(jù)自己的真實(shí)需求來做出決策，避免盲目跟風(fēng)。如果還寄望于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和大幅上漲，那可能只是一種不切實(shí)際的幻想。

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