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來賓楓葉食品地產(chǎn)公司籌資問題及完善策略目錄TOCo"1-3"hu566引言II引言隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場競爭的加劇，房地產(chǎn)需要籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需的資金，它已成為房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和健康發(fā)展的決定性因素。房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)籌資問題，經(jīng)營就會陷入危機(李婷婷,張偉毅,2022)。如果不能及時發(fā)現(xiàn)和解決，就會陷入更深層次的困境。充足的資金和合理的籌資是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的重要保證。我們選擇來賓楓葉食品集團作為研究對象，經(jīng)研究，來賓楓葉食品集團項目產(chǎn)品包括住房、賓館、寫字樓、產(chǎn)權等形式。1985年來賓楓葉食品集團成立后，來賓楓葉食品集團進入了多元化發(fā)展的新階段，整個產(chǎn)業(yè)鏈得到均衡發(fā)展。來賓楓葉食品集團如果想成為一個領先的、國際知名的房地產(chǎn)商，有許多方面需要調(diào)整，尤其是解決企業(yè)的籌資問題，提高企業(yè)的籌資現(xiàn)狀，這與企業(yè)的存亡相關。1.籌資管理相關理論概述1.1籌資管理的定義籌資管理是指企業(yè)根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資和調(diào)整t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"資本結構的需要，通過t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"籌資渠道和資本（金）市場，運用t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"籌資方式，有效地籌集為企業(yè)所需的資本（金）的財務行為(王欣然,趙雪兒,劉雅,2021)。籌資的方式主要有籌措股權資金和籌措債務資金。籌資管理的目的是為滿足公司資金需求，降低t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"資金成本，增加公司的利益，減少相關風險。1.2籌資的主要方式1.2.1內(nèi)源性籌資內(nèi)源性融資是指由企業(yè)把他們的儲蓄（尤其是未分配利潤，折舊及固定負債）轉(zhuǎn)化為投資的過程(陳夢晨,周明亮,2021)。外部融資是指公司提高從公司以外的其他經(jīng)濟實體獲得資金的方式。隨著技術的進步和生產(chǎn)規(guī)模的擴大，難以依靠內(nèi)部融資來滿足資金需求，外部融資正在逐漸成為企業(yè)籌集資金的重要途徑(吳璐璐,孫弘博,鄭安,2020)。1.2.2外源性籌資外源融資的優(yōu)點是資金來源極其廣泛，方式多種多樣，使用靈活方便。可以應對各種缺乏資金的人的理財需求，可以提高資金的使用效率，這是特別重要的一種融資方式(馮佳慧,朱昊天,2020)。1.3籌資管理的意義它是指通過渠道融資和資本市場融資方式來管理財務和有效的方式來籌集資金?；I款和資金管理是公司的財務管理中的關鍵環(huán)節(jié)，他們和整個公司的發(fā)展過程是一致的。融資是為了滿足企業(yè)的融資需求(閻曉嵐,曹樂音,譚鴻,2020)。在集資的過程中，一方面，公司必須確定是公募或者籌款的方式以確?；I到必要的資金，相比之下，選擇籌資的適當方法可以降低籌資成本。因此，融資方式的選擇是在融資決策的一個重要問題(戴曉麗,葉琪琳,沈涵宇,2019)。當籌集資金時，不同融資方式會導致各種問題，如公司的財務風險，資本成本，以及是否可以控制股東。因此，當面對一個大的基金管理，基金經(jīng)理必須明確融資每種方法的特點，并結合企業(yè)的特點做出合理的規(guī)劃(潘一鳴董俊杰)。1.4企業(yè)籌資管理的分析方法比率分析：比較在同一時期獲得財務比率，揭示公司的財務狀況與財務公司的項目。比較分析：用公開的分析方法比較同一個公司不同時期或不同公司的財務狀況方面的差異。2.楓葉食品公司籌資概況2.1楓葉食品公司簡介來賓楓葉食品地產(chǎn)股份有限公司是經(jīng)楓葉食品發(fā)展（深圳）有限公司重組后的一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。楓葉食品發(fā)展成立于1985年，是我國首批成立的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司之一。公司是一家通過資產(chǎn)重組實現(xiàn)從紡織服裝行業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司。繼品牌“打造美麗風景”的概念，該公司已經(jīng)在來賓和深圳開發(fā)房地產(chǎn)項目，包括“東方玫瑰園”，“朝陽雅苑”。在公司的未來幾年，實力和業(yè)績將繼續(xù)增加，這主要是由于上述地區(qū)項目的良好經(jīng)營狀況。隨著股東的幫助下，“來賓楓葉食品地產(chǎn)”已擁有一個高素質(zhì)的團隊，其中包括了豐富的開發(fā)經(jīng)驗和強大的項目管理和工程組織能力。擁有與建筑設計大師陳世民以及SWA強強合作的成功經(jīng)驗(蔣雅麗,唐思婉,石浩,2020)?！皸魅~食品地產(chǎn)”的追求是開發(fā)高檔樓盤，注意細節(jié)和質(zhì)量，拼博和誠實，不用簡單的復制模仿，以創(chuàng)建“品質(zhì)地產(chǎn)”與“價值地產(chǎn)”，這些都是楓葉食品騰飛的強力引擎。2.2楓葉食品的籌資渠道來賓楓葉食品公司目前存在的企業(yè)融資渠道：企業(yè)自身的收集，從金融機構，非金融機構融資，內(nèi)部資金發(fā)行債券和股票出售，并租賃借款等不同的融資渠道。企業(yè)自我積累本身是公司稅后企業(yè)利潤的形式，積累的速度很慢，這是不適合企業(yè)規(guī)模的快速發(fā)展，并有收雙重征稅的問題(盧俊揚,何英杰,2021)。這種融資方法納入資本所有權與經(jīng)營權的利益，這樣的稅收負擔是最重的。如何籌集資金，主要是金融機構（如銀行）的貸款，銀行貸款利息可以減少來賓楓葉食品公司的利潤，從而減少來賓楓葉食品公司所得稅(高欣怡,梁希瑤,許維)。從非金融機構籌集資金，由于相對較低的透明度，政府對這些方面的控制有限具有不確定性。從稅收籌劃的角度來看，來賓楓葉食品公司的貸款是銀行和企業(yè)之間借貸的最好方式。發(fā)行債券和股票給公眾是直接融資，以避免支付中介利息。2.3楓葉食品籌資管理的現(xiàn)狀2.3.1公司財務結構分析資產(chǎn)結構表2.12020-2022年來賓楓葉食品資產(chǎn)項目分析單位：萬元202020212022貨幣資金2799001838003689應收賬款189303049048540預付賬款306635231172其他應收款1780013200017340存貨403400362900248600其他流動資產(chǎn)122502454010460流動資產(chǎn)合計735300737300348900可供出售金融資產(chǎn)502400705900214500長期股權投資111701193012070投資性房地產(chǎn)236600239400243600固定資產(chǎn)21260208507878在建工程13100013580010530無形資產(chǎn)835505493037540商譽12570012460019880長期待攤費用613.9306.4--遞延所得稅資產(chǎn)27163205891.6其他非流動資產(chǎn)9955051000318200非流動資產(chǎn)合計12150001348000865100資產(chǎn)合計195000020850001214000從表看出，來賓楓葉食品集團的非流動資產(chǎn)主要包括長期股權投資、投資性房地產(chǎn)和商譽等。截至2022年底，來賓楓葉食品集團的長期股權投資為12070萬元。截至2022年底，來賓楓葉食品集團的商譽為19880萬元。來賓楓葉食品集團的各類產(chǎn)品，復雜的建設周期和銷售周期長。來賓楓葉食品集團一旦出現(xiàn)籌資問題，不可避免地會有如資本收益的財務問題，資金短缺和壞賬。如果在時間上的資金不到位，這將導致時間和時間周期結束時的延遲，使來賓楓葉食品公司的信譽將受到影響，未來的發(fā)展和銷售的嚴重后果無法順利進行，并由資金帶來的不利因素將影響未來項目的投資與發(fā)展(郭瑞霖,林宇軒,2022)。因此，籌資對于來賓楓葉食品集團是非常重要的。負債結構表2.22020-2022年來賓楓葉食品負債項目分析單位：萬元202020212022短期借款154100231200168800應付賬款603303006031980預收賬款3564002877003311應付職工薪酬1368000478.91442應交稅費12070018150102200其他應付款918601761028720一年內(nèi)到期的非流動負債700034000232700流動負債合計790500619200569100長期借款170700324400123800應付債券390400243700199500預計負債206400遞延所得稅負債255701912019710其他非流動負債635619880075860非流動負債合計593000786100625300負債合計138300014050001194000從表看出，2022年來賓楓葉食品集團流動負債達到569100萬元，數(shù)額較大，其資金周轉(zhuǎn)和再投資企業(yè)帶來不便。自2020年以來，來賓楓葉食品集團企業(yè)的規(guī)模迅速擴大，來賓楓葉食品公司在收購大吳房地產(chǎn)有限公司時增加了土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)成本(于靜怡,袁軒宇,管瑞芳,2021)。在未來，隨著房地產(chǎn)項目的不斷發(fā)展，來賓楓葉食品房地產(chǎn)集團仍將對資金的大量需求。然而，來賓楓葉食品集團籌資的來源主要是房地產(chǎn)集團以及關聯(lián)方貸款和銀行貸款，這是不利于來賓楓葉食品集團的長遠發(fā)展。2022年來賓楓葉食品集團目前的負債是1194000萬元。來賓楓葉食品集團的管理和發(fā)展需要大量的資金，建設周期和銷售周期長。為了償還舊債務，來賓楓葉食品集團不得不借用新的短期債務，因此交易成本也將增加，從而提高來賓楓葉食品集團的資本成本的價值，導致來賓楓葉食品房地產(chǎn)集團的債務結構不合理。所有者權益結構表2.32020-2022年來賓楓葉食品所有者權益項目表單位：萬元202020212022實收資本142400142400142400資本公積281005644056440盈余公積68881084010840未分配利潤389000470600-187400歸屬于母公司股東權益合計56640068040022880少數(shù)股東權益-18.77366.4-3282所有者權益合計56640068000019600在2020-2022年，來賓楓葉食品集團的所有者權益分別為566400萬元、680000萬元和19600萬元。2020-2022年，來賓楓葉食品集團有389000萬元、470600萬元和-187400萬元的未分配利潤，表明來賓楓葉食品集團的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題?？傊?，來賓楓葉食品集團的業(yè)主權益逐年減少，其未分配利潤額也過小。2.3.2來賓楓葉食品公司財務指標分析盈利能力表2.42020-2022年來賓楓葉食品盈利能力指標202020212022毛利率（%）34.1153.7158.35凈利率（%）23.3325.77-132.35總資產(chǎn)報酬率（%）6.114.93-39.20凈資產(chǎn)收益率（%）15.2215.93-179.80從表可以看出，2020-2022年，來賓楓葉食品集團的凈利率分別為23.33%，25.77%，-132.35%。表明來賓楓葉食品的利潤在逐年下降，集團出現(xiàn)了一些問題。2020-2022年，來賓楓葉食品集團有15.22%，15.93%，-179.80%的凈資產(chǎn)收益率，表明來賓楓葉食品集團的收益出現(xiàn)問題。償債能力表2.52020-2022年來賓楓葉食品償債能力指標2020年2021年2022年流動比率0.931.190.61速動比率0.420.60.18資產(chǎn)負債率70.9567.3998.39權益乘數(shù)3.443.0761.95產(chǎn)權比率2.442.0752.20從表可以看出，2020-2022年，來賓楓葉食品集團的流動比率分別為0.93,1.19,0.61，一直低于正常的流動比率。2020-2022年，來賓楓葉食品集團有0.42,0.6,0.18的速動比率，低于正常的比率，表明集團在短期內(nèi)可變現(xiàn)的資產(chǎn)不足。營運能力表2.62020—2022年來賓楓葉食品營運能力指標2020年2021年2022年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）532.17771.69540．77應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）29.4823.0329.11從表可以看出，來賓楓葉食品集團的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)和應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)在2020-2021年間有所提高，但在2022年又降低到16年的水平，表明來賓楓葉食品公司的資金周轉(zhuǎn)情況不是很好，營運出現(xiàn)了一定的狀況。現(xiàn)金流表2.72019-2021年來賓楓葉食品現(xiàn)金流量項目表單位：萬元202020212022經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額208200-1816002126投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-115500508500-3542籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-106700-707.9-108500從表可以看出，來賓楓葉食品集團經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈額逐漸降低，在2021甚至出現(xiàn)虧損。籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也一直處于降低狀態(tài)，而且一直處于虧損的狀態(tài)，沒有收益。3.楓葉食品公司籌資存在的問題3.1負債籌資規(guī)模大、資產(chǎn)負債率高來賓楓葉食品集團為擴大和發(fā)展，正在建設更多的項目。它未來的資本支出將面臨更大的壓力。來賓楓葉食品集團債務資金的利息在企業(yè)所得稅的支付報酬率通常較低，因此來賓楓葉食品集團可以利用債務籌資方式降低綜合資本的成本，增加企業(yè)的收益。但是，如果來賓楓葉食品集團債務規(guī)模過大，利息支付將增加(金梓軒,鄧子洋,彭凱,2022)。加上企業(yè)盈利水平的下降也會導致來賓楓葉食品集團償債能力的下降甚至虧損。2022年來賓楓葉食品集團債務總額為1194000萬元，較2021年大幅增長，來賓楓葉食品集團產(chǎn)權比例大幅提高，表明來賓楓葉食品集團產(chǎn)生了大量債務，從而增加了籌資風險。2020年-2022年，來賓楓葉食品集團的負債率三年中超過了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均水平。來賓楓葉食品集團較高的資產(chǎn)負債率加大了籌資風險。3.2籌資方式單一、資金來源依賴性強籌資不僅僅是為企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展籌集資金，更是一種以資本供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。對來賓楓葉食品集團財務狀況的分析表明，50%左右的資金來自來賓楓葉食品集團和相聯(lián)公司，約30%的資金來源于信貸，來賓楓葉食品集團覆蓋面廣，產(chǎn)品形式多樣(霍楚然,蔡沛?zhèn)?。來賓楓葉食品集團不同的開發(fā)項目面臨著不同的籌資問題。早期的別墅和高檔住宅區(qū)設計和研究成本高，對資金的需求量較大；普通商品住房是容易被房地產(chǎn)定位和消費市場的影響，籌資需求是溫和的，但消費者的違約風險較大(陸霞蔚,賴金燕,程嘉,2021)；商業(yè)房房地產(chǎn)的需求很大，如辦公樓、停車場。因此，來賓楓葉食品集團可能會遇到不同的籌資問題，合理選擇籌資方式，科學地安排資金使用，分散債務風險是必要的。3.3籌資成本高、內(nèi)源籌資不足來賓楓葉食品集團資金的主要來源是外資，特別是高比例利率籌資。在2020年-2022年，由于來賓楓葉食品集團對長期資金的需求量大，來賓楓葉食品集團的籌資利率更高以及貸款更大，使得來賓楓葉食品集團給予股東在短期內(nèi)的利息降低。至于來賓楓葉食品集團債務，在過去的2020年-2022年，來賓楓葉食品集團的總利息率和總債務逐年增加?；I資結構過于昂貴，還款風險巨大，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。來賓楓葉食品集團是一個典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，它意味著企業(yè)不能全部購買土地、開發(fā)房地產(chǎn)項目和出售股票。來賓楓葉食品房地產(chǎn)開發(fā)資金缺口大，投資回收期長，決定了內(nèi)部資金的短缺(姜沛然,房學博,婁欣怡,2022)。必須依靠外資來滿足企業(yè)發(fā)展中巨大的資金需求。然而，來賓楓葉食品集團籌資還是存在一些問題比如仍然有一些尚未充分利用的內(nèi)部資金。來賓楓葉食品集團應加強籌資管理，轉(zhuǎn)變籌資狀況，合理安排資金來源，能夠提高來賓楓葉食品集團的抗風險能力。4.解決楓葉食品公司籌資管理的完善對策4.1調(diào)整負債規(guī)模、降低資產(chǎn)負債率來賓楓葉食品集團的資金主要用于房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，只有發(fā)展房地產(chǎn)銷售，才能實現(xiàn)資本流動，實現(xiàn)資本循環(huán)。如果來賓楓葉食品集團房地產(chǎn)滯銷，借來的資金無法償還，為了開發(fā)新項目，來賓楓葉食品集團必須籌集資金，這樣使得債務規(guī)模將繼續(xù)擴大(熊琪華,鐘亦菲,2018)。為調(diào)整楓葉食品集團的資本結構，來賓楓葉食品集團應制定合理的銷售策略，出售房地產(chǎn)股票，加快資金周轉(zhuǎn)，增加自有資金。來賓楓葉食品集團可以通過低價格和委托代理促進銷售。楓葉食品集團的資產(chǎn)負債率過高，說明來賓楓葉食品集團的償付能力處于風險之中，需要優(yōu)化。一是來賓楓葉食品集團合理增加土地儲備，加強土地流轉(zhuǎn)中現(xiàn)金流的風險控制，在保證健康資產(chǎn)負債結構的前提下增加土地儲備；二是加快資本建設。提升來賓楓葉食品集團資金轉(zhuǎn)移率，增加中長期貸款比例，合理配置債務結構中的短期貸款，為來賓楓葉食品集團創(chuàng)造更多的空間，降低流動性風險(陳夢晨,周明亮)。三是保持來賓楓葉食品集團穩(wěn)健經(jīng)營，嚴格控制成本和保持健康和可持續(xù)發(fā)展為目標；四是增加來賓楓葉食品集團權益資本的比例，改變財務決策，從平庸的籌資結構轉(zhuǎn)變?yōu)樽兓突I資結構(吳璐璐,孫弘博,鄭安,2021)；五是提高來賓楓葉食品集團的盈利能力，注重資金的使用效率，提高來賓楓葉食品集團的管理能力，提高楓葉食品集團的內(nèi)部積累，從而增加來賓楓葉食品集團的收益比例。4.2籌資方式多元化在宏觀調(diào)控形勢下，來賓楓葉食品集團的籌資模式單一，不利于企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。擴大籌資的方式可以避免來賓楓葉食品集團單一籌資風險(馮佳慧,朱昊天)。來賓楓葉食品集團可以靈活運用多種籌資方式，改變內(nèi)部和外部經(jīng)濟環(huán)境和企業(yè)需求，有效降低企業(yè)的資本成本，使企業(yè)籌資更加靈活和彈性。對來賓楓葉食品集團合作方式的第一種形式是房地產(chǎn)聯(lián)合建設。合作開發(fā)的第二種形式是成立項目開發(fā)公司，它主要適用于商品房的開發(fā)和銷售。兩個合作企業(yè)可以通過土地股權投資、來賓楓葉食品公司股東分享土地協(xié)議投資份額。合作開發(fā)第三種形式是參與住房建設(閻曉嵐,曹樂音,譚鴻,2021)。資金不足的情況下，可以考慮作為一個參與者，完成房地產(chǎn)開發(fā)項目。將投資或購買的時間提前，并通過開發(fā)房地產(chǎn)項目投資或參與獲得一定的房地產(chǎn)所有權。來賓楓葉食品集團也可以通過發(fā)行和轉(zhuǎn)換公司債券。公司債券發(fā)行后，來賓楓葉食品集團的資產(chǎn)負債率將增加，財務壓力將增加。一旦來賓楓葉食品集團的盈利能力不足，投資者將無法行使交換股份權利并要求發(fā)行人償還貸款利息，而失去了公司債券發(fā)行的意義。因此，建議來賓楓葉食品集團控制公司債券交換規(guī)模。在新項目開發(fā)中，來賓楓葉食品集團可以利用房地產(chǎn)籌集資金，為房屋銷售和項目的發(fā)展提供資金支持(戴曉麗,葉琪琳,沈涵宇)。同時，來賓楓葉食品集團應該投入資金在前期宣傳、住房設計和總體規(guī)劃方面，以吸引中標者預購。4.3擴大內(nèi)源籌資就來賓楓葉食品集團而言，利用內(nèi)部籌資資金、利用股東的投資資金、年度剩余資金、財產(chǎn)儲備、住房公積金的預售等對其項目進行投資，實際效益高。因此，合理利用這部分資金，可以減輕來賓楓葉食品集團的資金壓力，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。來賓楓葉食品集團內(nèi)部籌資不需要支付利息，可以節(jié)省部分利息支出，避免財務支付風險(潘一鳴董俊杰)。特別是，借助來賓楓葉食品集團開發(fā)企業(yè)的特殊性，通過房地產(chǎn)定金和預付款，可以提升投資資本和收入的早期恢復，而且房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險可以被轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)投資的風險可以減少。因此，建議來賓楓葉食品集團集團積極、合理地開展內(nèi)部籌資，節(jié)約來賓楓葉食品集團籌資成本，為來賓楓葉食品集團的經(jīng)營和發(fā)展提供資金支持?？偟膩碚f，來賓楓葉食品集團可以通過調(diào)整債務規(guī)模、降低資產(chǎn)負債率、多元化籌資方式和擴大內(nèi)部籌資來解決籌資問題。總結來賓楓葉食品集團是一個投資高、風險高、資金周轉(zhuǎn)時間長的房地產(chǎn)業(yè)。如果沒有充足的資金支持，來賓楓葉食品集團很難運作良好，并繼續(xù)發(fā)展。在研究籌資理論與來賓楓葉食品集團的實際情況的基礎上，本文分析了來賓楓葉食品集團籌資情況的財務狀況，并提出了存在的主要問題；來賓楓葉食品集團籌資債務的規(guī)模，資產(chǎn)負債率較高，對單一籌資模式依賴和資金來源不足、籌資成本高，籌資難等問

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