7月3日，房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布數據稱，二季度共有56個外資制造業(yè)及研發(fā)項目與長三角各地方政府簽署了投資協議或投資意向書（分為租賃廠房和購地自建），其中4月份簽署18個，5月份簽署16個，6月份簽署22個（該數據不包含物流倉儲類、產業(yè)園區(qū)投資項目，也不包含制造業(yè)及研發(fā)項目的開工、奠基及開業(yè)）。

在這些長三角的外商投資項目中，歐洲項目占31個（其中德國占14個，法國占6個，瑞典、瑞士及英國各占2個），美國項目占9個，日本項目占8個，韓國項目占4個。歐洲、美國及日本項目的占比與戴德梁行2024上半年服務的產業(yè)項目比例基本一致。

自年初起，外資企業(yè)汽車零部件的制造及研發(fā)項目在長三角的投資明顯回暖。二季度汽車零部件項目共計14個。因長三角各地汽車零部件產業(yè)的發(fā)展相對完備，此類項目的落戶范圍較廣，14個項目分散在8個地級市內。

大健康項目（包含生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、保健品及衛(wèi)生護理）在長三角地區(qū)共計11個。據戴德梁行觀察，大健康項目是近兩年來外商投資增長速度最快的領域。除對現有產線和產品的增資擴產項目外，外資企業(yè)也在積極引進新的產線，以戴德梁行提供選址服務的世界500強企業(yè)羅氏為例，羅氏診斷亞太儀器生產基地于2023年年底開業(yè)，實現儀器設備產品的首次本土化生產。

更值得一提的是，為更好地融入中國市場，眾多老牌外資龍頭企業(yè)自2022年年初起開始考慮開辟中國首個生產基地的可行性，而在此之前的近幾十年間僅有進口銷售這個單一渠道。其中步伐較快的外資企業(yè)已簽署投資協議甚至是首個生產基地已開業(yè)。如戴德梁行服務的瑞典墨尼克項目，已于今年6月簽署了其在國內首個高級敷料生產基地的投資協議，工廠的建設正在穩(wěn)步推進中。

分區(qū)域來看，產業(yè)類外商于上海投資項目共計12個，以大健康、新材料等項目為主 ；于江蘇投資項目共計35個，蘇州與常州分列前兩位。蘇州的17個項目主要以大健康、汽車零部件、高端裝備制造為主，常州的7個項目以汽車零部件為主。

戴德梁行產業(yè)地產部中國區(qū)租賃與交易線負責人賀超表示，總體來看，市場趨穩(wěn)復蘇。以上海和蘇州為代表的長三角區(qū)域對外資制造業(yè)，尤其是以醫(yī)療器械及生物醫(yī)藥產業(yè)為代表的高端外資制造業(yè)仍具備較強的吸引力。

上海寫字樓新項目成交活躍

上海甲級寫字樓二季度有4個項目入市，共帶來24.1萬平方米新增供應。核心與新興區(qū)各2個項目，分別是黃浦區(qū)太平洋新天地商業(yè)中心T2、建信人壽大樓；徐匯區(qū)源點大廈及楊浦區(qū)中交濱江廣場。

寫字樓租賃活躍度較前幾季度有所回升，尤其是近幾年新入市項目。二季度，得益于優(yōu)質新增供應，以及部分樓宇關聯公司租賃辦公面積，上海甲級寫字樓市場凈吸納量錄得263,226平方米，全市平均空置率降至21.70%。其中，新興區(qū)域空置率較為穩(wěn)定，降至28.08%；核心區(qū)空置率小幅上漲至15.79%。在新增供應持續(xù)入市的市場情況下，上海整體租金下降趨勢依舊，大多數子市場板塊租金均有不同程度下調。二季度全市平均成交租金錄得7.61元/平方米/天，環(huán)比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新興商圈下降至6.11元/平方米/天。

上半年以來，龍頭企業(yè)引領行業(yè)發(fā)展，主力行業(yè)格局基本保持不變。二季度重點行業(yè)中，專業(yè)服務企業(yè)多聚集在中心區(qū)，律所、設計、咨詢等細分行業(yè)保持一定熱度，另外一些辦公空間服務商新設布點；貿易制造業(yè)呈現多商圈分布格局，傳統快消品貿易占主力，汽車制造貿易調整較大；金融行業(yè)，知名銀行及保險公司仍熱衷于濱江沿線布點；生物醫(yī)藥行業(yè)，國內外知名大型醫(yī)療企業(yè)整合搬遷較積極。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部總裁魏超英表示，下半年預計有8個項目共計71萬平方米體量入市，供求壓力下租金承壓，對于企業(yè)而言辦公成本降低有利于更多整合型企業(yè)升級更新，尤其是租賃實力相對雄厚的大型企業(yè)及優(yōu)勢發(fā)展行業(yè)。

戴德梁行大中華區(qū)研究內容主管Shaun Brodie表示，市場租賃活躍度較前幾季度有所回升，以搬遷類型的租賃活動為主。然而，隨著優(yōu)質新增供應持續(xù)入市，上海寫字樓平均空置率持續(xù)承壓，上海寫字樓租金將繼續(xù)保持疲軟。

核心區(qū)零售商場租金承壓

消費市場大數據實驗室（上海）監(jiān)測數據顯示：五一節(jié)假日期間（4月30日-5月4日），上海線上線下共計消費超過530億元，監(jiān)測的35個商圈進店客流總量2569萬人次，比2023年同期增長5.4%；境外游客客流超過10萬，比2023年同期增長62.2%。端午節(jié)假日期間（6月7日-9日），全市線上線下共計消費310.7億元，比去年同期增長17.3%。監(jiān)測的35個重點商圈，進店客流總量達到1403萬人次，同期增長2.5%。根據戴德梁行的研究數據，上海零售市場核心區(qū)存量環(huán)比同比稍有下降，平均租金為1880元/平方米/月，出租率為94.33%，略有下降但總體平穩(wěn)。

隨著經濟復蘇，2024年-2027年上海零售物業(yè)市場預計將有一系列核心商圈與非核心區(qū)的新項目入市，其中包括核心商圈的徐家匯國貿中心二期、K11（二期）和太古里等標桿項目，以及超級合生匯、星揚西岸中心、天薈等非核心商圈重點項目。未來，全市平均租金將會繼續(xù)因新銳商圈的發(fā)展，而被進一步拉低?，F有商業(yè)項目也需要通過運營管理模式、招商策略改進、商場維護翻新、主營業(yè)態(tài)調整等保持自己的競爭力。

2024年過半，非核心商圈的商業(yè)發(fā)展勢頭仍然十分矚目?？傮w來說，開發(fā)商將目光投向非核心商圈，消費者也樂于在非核心商圈見到新鮮血液。近期，可持續(xù)發(fā)展與都市玩樂、新能源汽車、科技、生活方式等概念成為主流，非核心商圈項目體量通常較小，在根據主流明確了項目定位，構思了項目主題的基礎上，結合便利的交通，有側重點地針對周邊客群類型的主要需求做重點運營，引入熱門業(yè)態(tài)作為項目招商的主要策略，并合理規(guī)劃商業(yè)動線，這是商業(yè)市場多元化思考演進和實踐的成果。

Shaun Brodie認為，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》，提出完成商業(yè)設施城市更新300萬平方米以上。未來幾年，鑒于城市更新項目和新開購物中心帶來更佳的市場定位、更具體驗性的空間設計、更多元化的品牌組合及智能綠色的設施設備，上海零售物業(yè)市場將進一步升級。

新開商場品牌業(yè)態(tài)趨于輕餐飲化

將目光投向2024新開商業(yè)項目之中，經濟前景穩(wěn)步向好的勢頭中，有部分品牌正在或快或慢地進行自己的拓店計劃。2024年二季度，包括新式茶飲和咖啡在內的輕餐飲、會員制倉儲商超、3C和新能源汽車體驗店、生活方式等品牌拓店的趨勢迅猛，奢侈品、時尚、休閑娛樂、集合店等穩(wěn)扎穩(wěn)打。如位于寶山的寶樂匯印象城的盒馬鮮生廣受周邊客群歡迎，徐匯萬科廣場的閑魚循環(huán)商店吸引關注可持續(xù)發(fā)展的年輕力消費者前來打卡，嘉亭薈二期聚焦“國際汽車城”元素打造汽車體驗型業(yè)態(tài)。

2024年第一季度和第二季度的首店開業(yè)情況也契合了“核心商圈穩(wěn)步增長，非核心商圈強勢入圍”的趨勢?？傮w來看，生活方式、輕餐飲、時尚業(yè)態(tài)也是主要的開店方向。隨著國家政策層面的扶持，城市市集呈現出井噴式發(fā)展態(tài)勢，打造限時的文旅與商業(yè)結合體。兼具“時尚感”和“煙火氣”的市集，承擔著線下消費復蘇使命，也正被更多的創(chuàng)意形式賦予新的文化內涵與社交體驗氛圍。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，2024年已經過半，隨著經濟復蘇，政府、開發(fā)商與消費者都抱有強烈的信心，上海也正向打造國際消費中心城市這一目標不斷進發(fā)。消費者的消費心理仍然理智，但是層出不窮的商業(yè)項目也讓消費者找到了好去處。包括非核心商圈的項目和城市市集，將會是新型消費者集聚地。而這一趨勢在競爭極為激烈的。

大宗市場內資持續(xù)發(fā)力，占比創(chuàng)三年新高

2024上半年上海大宗交易市場共錄得32宗、共計208億元成交，成交總額同比下降42%。

從買家類型來看，2024上半年上海雖依舊以投資型買家為主，但自用型買家交易占比大幅上漲至36%，而這一數字在2023年僅為21%，漲幅明顯。其中又以內資傳統行業(yè)企業(yè)以及個人投資者為主，核心位置、沿江地帶辦公以及低價豪宅是其重點關注領域。

內外資占比方面，2024上半年內資成交持續(xù)走高，占成交金額的78%，為近三年來的最高占比；而相對應的，因美聯儲降息預期降低、外資觀望，其成交則僅占22%，其中近六成金額由領展收購七寶萬科廣場50%股權所構成，剔除該交易后剩余成交占比將有大幅下跌。

就物業(yè)類型而言，辦公/研發(fā)辦公以54%的市場占比依然占據市場首位；商業(yè)則因七寶萬科廣場成交的提升，占比提升至14%，位居第二；另外公寓與住宅類資產也受到投資人的追捧，成交總額約25億，占據總交易額的12%。

展望下半年，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強認為，部分外資基金持有折價項目有望成交，同時法拍項目占比繼續(xù)增加；得益于上海中國經濟橋頭堡的獨特地位，來自全國的實力自用企業(yè)和私人投資者將繼續(xù)成為辦公、酒店項目的主要買家；

盧強預期，外資買家下半年仍然保持謹慎，但國內低息環(huán)境有望給內資買家創(chuàng)造良好的融資杠桿，潛在通脹增長將成為配置房地產的理由之一；涉及產業(yè)用地股權交易監(jiān)管進一步加強，對未來工業(yè)類項目交易影響待市場反饋。

戴德梁行華東區(qū)董事總經理黎慶文總結，二季度的上海市場消費繼續(xù)保持平穩(wěn)、線上消費穩(wěn)步增長、制造業(yè)投資增速，房地產市場表現總體平穩(wěn)，新興商圈將進一步發(fā)展成熟。在建設現代化產業(yè)體系政策措施帶動下，上海的發(fā)展依然被持續(xù)看好。戴德梁行將以專業(yè)力量，助力上海打造國際一流營商環(huán)境!

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網址: 二季度，汽車零部件及大健康項目成外商投資重點領域 http://m.u1s5d6.cn/newsview701259.html