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什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是健康的

來(lái)源：泰然健康網(wǎng) 時(shí)間：2024年12月19日 12:20

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什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是健康的

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 2014-06-11 14:39

[摘要] 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：前不久吳敬璉先生提起房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)說(shuō)：“我現(xiàn)在擔(dān)心的不是它降不下去，我是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后到現(xiàn)在還沒(méi)有起來(lái)。所以我想宏觀當(dāng)局也不會(huì)采取措施主動(dòng)去把這個(gè)泡沫捅破。泡沫這個(gè)東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮”。對(duì)于吳敬璉先生這番言論應(yīng)該怎么看？

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：前不久吳敬璉先生提起房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)說(shuō)：“我現(xiàn)在擔(dān)心的不是它降不下去，我是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后到現(xiàn)在還沒(méi)有起來(lái)。所以我想宏觀當(dāng)局也不會(huì)采取措施主動(dòng)去把這個(gè)泡沫捅破。泡沫這個(gè)東西不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮”。對(duì)于吳敬璉先生這番言論應(yīng)該怎么看？

董藩：吳敬璉先生是名滿天下的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其思想對(duì)早期中國(guó)改革取向產(chǎn)生過(guò)積極影響。但這不是說(shuō)他所有的看法都對(duì)。關(guān)于房地產(chǎn)，他以往的一些評(píng)論有些是對(duì)的有些是不對(duì)的，因?yàn)樗呛暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)大家，可能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與普通經(jīng)濟(jì)學(xué)的區(qū)別并不了解。比如，房地產(chǎn)具有位置上固定性，這決定了房地產(chǎn)沒(méi)有辦法像普通商品那樣在地區(qū)間進(jìn)行貿(mào)易，通過(guò)運(yùn)輸、流通調(diào)節(jié)供給，于是各個(gè)區(qū)域的供給是不能改變的，價(jià)格只能各自獨(dú)立形成，不會(huì)形成像普通商品那樣價(jià)格基本一致，甚至扣除關(guān)稅后國(guó)際價(jià)格差別不大的情況。這樣甚至國(guó)際之間的房?jī)r(jià)比較就沒(méi)有任何意義?？刹还馐菂蔷喘I先生沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，這些年來(lái)在甚至世界范圍內(nèi)，學(xué)術(shù)界有些人也都忽略了這一點(diǎn)。所以大家總是在抱怨房?jī)r(jià)這里高、那里低，我認(rèn)為這是完全錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。事實(shí)上，我以28年對(duì)房地產(chǎn)學(xué)習(xí)、研究的心得來(lái)得出我的結(jié)論是：無(wú)論利用房?jī)r(jià)收入比、租金售價(jià)比還是黑燈率，都得不出中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫結(jié)論。

不過(guò)我想強(qiáng)調(diào)的是：吳敬璉先生的這個(gè)說(shuō)法，對(duì)提醒決策層正確對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑是很有意義的。新一屆中央政府執(zhí)政以來(lái)，關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)管理思路正在轉(zhuǎn)變。盡管官方表述謹(jǐn)慎，但毫無(wú)疑問(wèn)官方的想法也在隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而變化，或者說(shuō)形勢(shì)正逼著官方做出調(diào)整應(yīng)對(duì)。這點(diǎn)從官方年初強(qiáng)調(diào)“不刺激”，后面用不出“強(qiáng)刺激”政策來(lái)變相宣布將實(shí)施“微刺激”政策可以看出。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：過(guò)去幾年，中國(guó)推動(dòng)了大規(guī)模的保障房建設(shè)，這對(duì)商品房市場(chǎng)是否形成了良性推動(dòng)？接下來(lái)住房保障工作要如何推進(jìn)，以更好實(shí)現(xiàn)分類調(diào)控？

賈康：現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國(guó)政府決策層顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來(lái)幾年內(nèi)就要到位。另一方面在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場(chǎng)自身調(diào)整空間。市場(chǎng)通常應(yīng)該在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來(lái)越有望接近這個(gè)境界了。

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在宏觀調(diào)控層面，應(yīng)該說(shuō)正在實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架：一是保障軌；一是市場(chǎng)軌。也就是說(shuō)，商品房的房?jī)r(jià)高與低，與低端群體解決“住有所居”問(wèn)題沒(méi)有直接關(guān)系。政府要做首先是托住“廉租房”與“公租房”合而為一這個(gè)底；其次，要發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”；第三，在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi)，適時(shí)把“補(bǔ)磚頭”出資支持新建保障房轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”政府采購(gòu)式供應(yīng)公租房，補(bǔ)貼付給特定保障對(duì)象的房東。在這個(gè)基礎(chǔ)上，對(duì)于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則和依法收稅就可以了。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化、多數(shù)人認(rèn)為不正常大背景下，應(yīng)該如何看待“微刺激”？“微刺激”如何才能更有效地實(shí)施分類調(diào)控？限購(gòu)政策究竟應(yīng)該何去何從？

賈康：我們看到，從今年3月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指標(biāo)降溫，樓市步入調(diào)整期。所以一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，有不少人在大談中國(guó)樓市“拐點(diǎn)”和房?jī)r(jià)“大跳水”、“崩盤”。但我認(rèn)為這些說(shuō)法過(guò)于極端和悲觀。所以我們要搞清房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是否正常，有必要區(qū)分市場(chǎng)分化有升有降和大勢(shì)拐點(diǎn)長(zhǎng)期曲線掉頭向下這兩個(gè)概念，以及房?jī)r(jià)的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤概念。我認(rèn)為目前情況都屬于前者。

市場(chǎng)出現(xiàn)分化后，目前應(yīng)該是促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化契機(jī)，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇使限購(gòu)等行政手段和措施淡出，讓不符合市場(chǎng)規(guī)律權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。當(dāng)然，這需要因地制宜。所有跡象表明，對(duì)市場(chǎng)分化應(yīng)給予正面評(píng)價(jià)。同時(shí)中長(zhǎng)期制度建設(shè)更要跟上，以有效防止強(qiáng)烈的大幅反彈。

董藩：這兩個(gè)月以來(lái)，由于看衰聲音很高，再加上出臺(tái)政策未能抓住“牛鼻子”，“微刺激”政策的拉動(dòng)作用大部分被負(fù)面輿論吞沒(méi)掉，總體效果不太理想。尤其是中央政府設(shè)想的“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不直接放松，通過(guò)其他措施帶動(dòng)房地產(chǎn)交易回升”這樣一個(gè)不便公開(kāi)說(shuō)出的調(diào)控意圖明顯落空后，中央政府的壓力明顯增加，從總理的調(diào)研活動(dòng)、講話以及各部委的表態(tài)中可以感覺(jué)到這種變化。此前中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“愛(ài)恨交加”。知道不靠房地產(chǎn)業(yè)不行，過(guò)度依賴也不行，更怕刺激輿論，于是采取了適度迎合大眾情緒的做法，去“支柱化”、去“杠桿”、去“投資、投機(jī)”色彩，這樣做的目的是要表現(xiàn)出全新的宏觀管理思路，不回到2009年時(shí)略為激進(jìn)的救市思路上，不挨罵，讓交易量和價(jià)格適度降點(diǎn)兒，只要能保住7.5%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率就行。但令官方?jīng)]有想到的是，交易量和價(jià)格略微下滑，已經(jīng)使整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)難以承受，顯然不敢再任由市場(chǎng)衰退下去。

此前中央政府已經(jīng)采取了再貸款、定向降準(zhǔn)、大搞鐵路建設(shè)、加快棚戶區(qū)改造、發(fā)行地方債、通過(guò)窗口指導(dǎo)松動(dòng)按揭貸款等刺激強(qiáng)度較高的措施，但效果很慢，也遇到了實(shí)施中的一些問(wèn)題（如棚戶區(qū)改造的資金缺口大；商業(yè)銀行不聽(tīng)召喚，繼續(xù)變相“放高利貸”），再加上地方政府未揣摩透總理的心思，不敢大尺度救市（“分類調(diào)控”原本給了他們?nèi)∠拶?gòu)等措施的權(quán)力，但表述太委婉，地方官員們理解得不透徹），也擔(dān)心受到輿論攻擊，故房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在一些三四線城市有繼續(xù)惡化的傾向。由于擔(dān)心市場(chǎng)變化把控不住，威脅金融業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，所以信貸的進(jìn)一步放松已經(jīng)不可避免，貨幣政策已經(jīng)在向適度寬松過(guò)度，這就不是“微刺激”力度了?？梢哉f(shuō)，“中刺激”正在全面來(lái)臨，大家拭目以待吧！

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：在“分類調(diào)控”的思路上，短期和中長(zhǎng)期來(lái)看，財(cái)政政策可以有哪些作為或者說(shuō)是后招？

賈康：至于財(cái)政政策，加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中重要抉擇。

我們不宜簡(jiǎn)單化地認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一出臺(tái)就能抑制房?jī)r(jià)。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國(guó)未來(lái)幾十年中心城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)曲線的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí)，確實(shí)有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展重要制度要素之一。

但令人遺憾的是，房地產(chǎn)稅改革至今的進(jìn)展很不理想。三中全會(huì)之后，這一改革方向、思路更清晰了，政府理應(yīng)抓住制度建設(shè)不放而有所作為。

此外，應(yīng)該優(yōu)化個(gè)稅制度設(shè)計(jì)，需強(qiáng)調(diào)“綜合計(jì)征，分類扣除，年度結(jié)算”的改革方向，以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會(huì)成員收入的功能。還有一個(gè)值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收，以追求更具實(shí)質(zhì)意義公平。

在目前僅按個(gè)人征收個(gè)稅情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個(gè)納稅人之間很容易導(dǎo)致極大的不公平。更合理的制度設(shè)計(jì)，是合并計(jì)算家庭所有收入，再考慮人均收入水平差異，區(qū)別對(duì)待。

個(gè)稅改革的工作千頭萬(wàn)緒，我們要做的，是爭(zhēng)取將更多符合條件抵扣因素納入個(gè)稅征管，這對(duì)于減輕納稅負(fù)擔(dān)更為有效。

財(cái)政部樓繼偉部長(zhǎng)曾特別提及應(yīng)把按揭貸款納入抵扣范圍。雖然綜合和分類結(jié)合的個(gè)稅改革方向，在操作上還有不小難度，但可以借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，積極創(chuàng)造條件逐步推進(jìn)。比如，按家庭征收個(gè)稅不論具體設(shè)計(jì)上的“技術(shù)路線”如何，首先對(duì)于稅務(wù)部門的征管提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何保證信息具備真實(shí)性？假如核查、糾錯(cuò)機(jī)制跟不上，這種情況將防不勝防，進(jìn)而整個(gè)制度體系將會(huì)落入“懲罰老實(shí)人”的陷阱，最終趨于喪失公正以及不可持續(xù)。

如果信息掌握比較可靠，可以考慮對(duì)家庭購(gòu)買首套房給予適當(dāng)個(gè)稅抵扣優(yōu)惠。另外，達(dá)不到個(gè)稅起征點(diǎn)的低收入階層，應(yīng)首先考慮由保障房解決他們“住有所居”問(wèn)題，應(yīng)主要是“租房”而非“購(gòu)房”，不宜先講如何以財(cái)政貼息支持他們購(gòu)房。

健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該什么樣

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：既然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)被各方叫了很多年不正常，那么在各位心中什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是正常的呢？或者說(shuō)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該具備什么樣基本特征呢？

董藩：我認(rèn)為所謂正常，首先應(yīng)該是觀念的正常。長(zhǎng)期以來(lái)，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，開(kāi)發(fā)商賺錢較多，老百姓的承受能力受到擠壓，由房?jī)r(jià)引發(fā)的各界沖突不斷加劇：消費(fèi)者與政府之間、政府主管部門與開(kāi)發(fā)商之間、消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間、有房者與無(wú)房者之間、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部、政府管理部門之間、中央與地方政府之間、學(xué)者與政府之間、學(xué)者與開(kāi)發(fā)商之間、學(xué)者與需求者之間、學(xué)者之間都存在嚴(yán)重沖突。

由于絕大部分人不理解房?jī)r(jià)上漲的原因，越討論越亂，越討論越不敢說(shuō)真話，說(shuō)真話就有人認(rèn)為你政治立場(chǎng)有問(wèn)題，沒(méi)有民生意識(shí)。其實(shí)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有規(guī)定房子必須賣給誰(shuí)，這個(gè)人買不起，就意味著房?jī)r(jià)高了。但當(dāng)買不起的人痛斥高房?jī)r(jià)時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)社會(huì)正確對(duì)待所謂“高房?jī)r(jià)”，而不是一味痛斥開(kāi)發(fā)商缺乏“道德的血液”；當(dāng)開(kāi)發(fā)商為自己的定價(jià)辯護(hù)時(shí)，輿論大罵其“黑心”、“暴利”；當(dāng)學(xué)者去闡述高房?jī)r(jià)的成因時(shí)，被質(zhì)問(wèn)“屁股坐到哪里去了”、“跟開(kāi)發(fā)商穿一條褲子”；而當(dāng)市場(chǎng)陷入困境時(shí)，從中央政府到地方政府，又都不敢明確說(shuō)取消限購(gòu)限貸政策，更不敢提房地產(chǎn)業(yè)至少目前仍然是支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)這些客觀事實(shí)，因?yàn)榕吕习傩樟R他們“官商勾結(jié)”、“支持開(kāi)發(fā)商、禍害百姓”，結(jié)果在這種觀念下只能是羞羞答答、遮遮掩掩，導(dǎo)致出臺(tái)政策很快被負(fù)面輿論吞沒(méi)，效果很有限，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)惡化。

其次，房?jī)r(jià)問(wèn)題，其實(shí)就是一個(gè)供求關(guān)系問(wèn)題。不要對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題“泛政治化”，否則會(huì)造成大量欺上瞞下、信息失真現(xiàn)象，并帶來(lái)其他副作用，而遺憾的是調(diào)控恰恰走到了這一步——不但長(zhǎng)期無(wú)法達(dá)到調(diào)控目的，而且一味用稅收政策、限購(gòu)政策、一刀切制造出大量的矛盾與沖突，也影響了政府的形象。難道這種情況要長(zhǎng)期保持下去么？這樣要產(chǎn)生多大的無(wú)效損耗？誰(shuí)來(lái)對(duì)損失負(fù)責(zé)？希望新一屆政府治理國(guó)家，首要的品質(zhì)能具備不怕輿論要挾，敢于說(shuō)出真相，力排眾議的勇氣，這也是政府部門應(yīng)該具有政府品格。

鄧郁松：我認(rèn)為健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該具備兩個(gè)基本特征。一是市場(chǎng)運(yùn)行狀況要有利于滿足廣大居民的居住需求。住房市場(chǎng)需求歸根結(jié)底來(lái)自于人們居住需求。因此，市場(chǎng)運(yùn)行狀況是否有利于居民持續(xù)改善住房條件是判斷市場(chǎng)運(yùn)行是否健康平穩(wěn)的關(guān)鍵。美國(guó)、日本等典型經(jīng)濟(jì)體住房市場(chǎng)發(fā)展歷史表明，人口總量和結(jié)構(gòu)的變化對(duì)住房需求的影響最為顯著。在人口快速增長(zhǎng)期，將會(huì)帶動(dòng)住房市場(chǎng)需求增加，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體也處于較快增長(zhǎng)期。隨著新建住房開(kāi)工量的持續(xù)較快增長(zhǎng)，居民住房條件會(huì)明顯改善，戶均住房套數(shù)也明顯提高，在現(xiàn)有人群的居住需求基本被滿足后，新建住房的需求將主要來(lái)自住房的更新改造和新增人口情況，住房建設(shè)的趨勢(shì)也將因此發(fā)生變化。還要認(rèn)識(shí)到，居民改善住房是一個(gè)長(zhǎng)期、持續(xù)過(guò)程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會(huì)經(jīng)歷多次換購(gòu)住房的過(guò)程，以不斷改善居住條件。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，購(gòu)房年齡人口主要集中在20－64歲，其中20－34歲以首次置業(yè)為主，35—64歲主要是改善型需求。從我國(guó)人口結(jié)構(gòu)看，處于首次置業(yè)階段的年齡人口大約占全部購(gòu)房年齡段人口1／3而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購(gòu)房年齡段人口的2／3，即從需求側(cè)觀察，改善型需求群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更為顯著。因此，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還必須重視改善型需求群體能夠順暢地改善居住條件。

二是市場(chǎng)運(yùn)行比較平穩(wěn)，既不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，也不出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩問(wèn)題。2003年以來(lái)，各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況實(shí)際上一直存在較大分歧。分歧的背后實(shí)際上表明不同觀察者對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)健康與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)并不一致。比如，長(zhǎng)期以來(lái)，主流觀點(diǎn)一直認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高、投資增長(zhǎng)過(guò)快，并據(jù)此認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不正常。但如果從較長(zhǎng)時(shí)間觀察，美國(guó)、日本、德國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體在人口較快增長(zhǎng)、住房總量不足、居民收入增長(zhǎng)較快的階段，房?jī)r(jià)漲幅也較高，房地產(chǎn)投資增速也保持在較高水平。而在住房供求基本平衡和居民收入增速回落后，房?jī)r(jià)漲幅和投資增速都會(huì)回落。因此，市場(chǎng)運(yùn)行是否健康、平穩(wěn)，要結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展階段考慮，市場(chǎng)運(yùn)行健康平穩(wěn)的關(guān)鍵是既不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，也不出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩問(wèn)題。房地產(chǎn)泡沫的典型特征是房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲且房?jī)r(jià)漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發(fā)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)收入漲幅的短期因素發(fā)生變化，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很快爆發(fā)。監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最有效的指標(biāo)是特定國(guó)家或城市房?jī)r(jià)收入比多年均值，一旦特定國(guó)家或城市的房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)明顯超過(guò)多年均值的情況，則可以斷定居民的住房支付能力在下降，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)已在累積。供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)是由于市場(chǎng)供應(yīng)量明顯超過(guò)需求量而形成的一種風(fēng)險(xiǎn)。由于供給量過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民的實(shí)際需要量，由此必然出現(xiàn)大量房屋無(wú)法售出的情況，從而造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法順利回收投資，并進(jìn)而引發(fā)一系列風(fēng)險(xiǎn)。供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是產(chǎn)能過(guò)剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中體現(xiàn)。監(jiān)測(cè)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注兩類指標(biāo)，監(jiān)測(cè)中長(zhǎng)期的供給過(guò)剩要關(guān)注特定城市的戶均套數(shù)指標(biāo)，監(jiān)測(cè)短期供給過(guò)剩則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注人口結(jié)構(gòu)變化和居民收入情況。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：那在如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展方面，有什么好建議嗎？

鄧郁松：我建議一是要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段。在不同的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)漲幅、房地產(chǎn)投資增速、新建住房規(guī)模等常用指標(biāo)會(huì)呈現(xiàn)不同的特征。總體來(lái)說(shuō)，在快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)、投資和新建住房等主要指標(biāo)增速都較快，但到了平穩(wěn)發(fā)展階段后，房?jī)r(jià)和投資漲幅一般會(huì)回落，新建住房量將下降。因此，分析、判斷和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，不能簡(jiǎn)單根據(jù)房?jī)r(jià)、投資、房地產(chǎn)新開(kāi)工量的增速快慢來(lái)判斷市場(chǎng)運(yùn)行是否健康，而應(yīng)首先把握房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段，將對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析同房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段結(jié)合起來(lái)。比如，在快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)通常漲幅較高，但只要房?jī)r(jià)漲幅不高于收入漲幅，并不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。而到了平穩(wěn)發(fā)展階段，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)保持較高漲幅，且房?jī)r(jià)漲幅明顯超過(guò)收入漲幅，則會(huì)催生房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。再如，15%左右的投資增速，在快速發(fā)展階段，可能會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)供不應(yīng)求的問(wèn)題，即投資增速相對(duì)于所處的階段來(lái)說(shuō)是偏低了；而到了平穩(wěn)發(fā)展階段，同樣的投資增速可能會(huì)引發(fā)供給過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，即投資增速相對(duì)于所處的發(fā)展階段來(lái)說(shuō)是偏高了。顯然，在觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，只有準(zhǔn)確把握不同發(fā)展階段的特征，并在對(duì)發(fā)展階段做出準(zhǔn)確判斷基礎(chǔ)上，才可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)是否正常做出判斷，也才可能在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整性質(zhì)、趨勢(shì)、持續(xù)時(shí)間和影響程度等做出更為準(zhǔn)確的判斷。

二是要找準(zhǔn)市場(chǎng)波動(dòng)的原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)受多種因素影響，比如，人口的增加、居民收入的提高都會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)需求的增加，購(gòu)房首付和貸款利率的下調(diào)會(huì)提高居民的購(gòu)買能力，供給的增加或減少則可能造成市場(chǎng)的過(guò)?；蚬┎粦?yīng)求。從典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能是單因素造成的，也可能是多個(gè)因素同時(shí)在發(fā)揮作用。而影響的原因不同，對(duì)市場(chǎng)的影響程度、范圍和持續(xù)時(shí)間也會(huì)存在較大差異。比如，人口總量和結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，并通常決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)；而居民收入增長(zhǎng)情況基本決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的中期趨勢(shì)；住房金融政策、土地政策等政策因素的調(diào)整則通常是房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)主要因素。而一旦影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期因素、中期因素和短期因素出現(xiàn)疊加的情況，則市場(chǎng)通常會(huì)出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的新趨勢(shì)。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析和判斷，還必須認(rèn)清造成市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因，分清是由短期的政策調(diào)整造成的市場(chǎng)波動(dòng)，還是受中長(zhǎng)期的人口總量和結(jié)構(gòu)變化等因素影響的結(jié)果，在此基礎(chǔ)上再對(duì)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出判斷。

三是從短期看，要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展階段和市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因，采取針對(duì)性的政策組合；從長(zhǎng)期看，要堅(jiān)持實(shí)行中性的住房政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策影響較大的市場(chǎng)。相關(guān)政策要取得預(yù)期效果，要在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因，采取有針對(duì)性的政策組合?？傮w來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的階段，要更加重視增加市場(chǎng)供給方面的政策。在進(jìn)入市場(chǎng)供求基本平衡的階段，要更加重視防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)。從美國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)歷程看，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行，關(guān)鍵是要實(shí)行中性的住房政策組合，既不要人為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不要人為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)。在金融、土地、稅收等主要政策工具的使用上，要堅(jiān)持政策中性、穩(wěn)定和可預(yù)期原則。