來源：澤平宏觀   文：任澤平團隊

在持續(xù)的政策刺激下，11月一二線樓市延續(xù)10月回暖跡象。

11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達2.70萬套，創(chuàng)44個月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個月新高；新一線城市中的杭州也在時隔19個月后，二手房再度挺近“萬套時代”，達1.05萬套。

房地產(chǎn)的拐點到了嗎？房子能買了嗎？

近期救樓市政策力度空前，11月政策力度再度加碼。9月26日中央會議首提“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。10月17日，住建部、財政部等五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，明確促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的“組合拳”。11月，財政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確契稅、土地增值稅等多項稅收優(yōu)惠政策，北上廣深接連取消普宅標準，同時城中村改造支持范圍已從最初35個超大特大城市擴展至近300個地級及以上城市。

我們總的判斷：目前樓市量起價穩(wěn)，源于在政策組合拳下前期受創(chuàng)信心有所恢復(fù)，但考慮到主要城市庫存依舊高、居民購買力及信心不足、政策效果遞減效應(yīng)，樓市政策要需要加碼，市場總體呈現(xiàn)我們之前判斷的大分化格局。

房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。

短期看，三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。收儲庫存商品房用于保障房，一舉多得，緩解地方財政壓力，打通開發(fā)商現(xiàn)金流，避免居民爛尾樓，為民眾提供保障房。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費、中介費等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

對于房地產(chǎn)未來趨勢，我們有三大判斷：

第一大判斷，如果貨幣、財政、樓市政策持續(xù)發(fā)力，經(jīng)濟觸底回升，帶動就業(yè)和收入改善，房地產(chǎn)有望逐漸止跌回穩(wěn)。否則就會像517新政一樣，短暫反彈后再度回落，挫傷市場信心；

第二大判斷，未來以分化為主，房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一線和強二線城市有望改善，人口流出、庫存嚴重過剩的低能級城市面臨漫長的去化；

第三大判斷，政策層面短期不必擔(dān)心房價暴漲普漲，房地產(chǎn)發(fā)展階段已變，供求關(guān)系發(fā)生變化，當前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)是從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，未來局部地區(qū)如果大幅上漲可以通過人地掛鉤的市場化方式調(diào)控。

期待這次一鼓作氣，提振信心，真正實現(xiàn)從政策底-情緒底-市場底-經(jīng)濟底，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，助力中國經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇。

1、房地產(chǎn)稅收新政，加大契稅優(yōu)惠力度，取消普宅標準，降低購房者置業(yè)成本

11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，以及稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。各項政策具體執(zhí)行是2024年12月1日，2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，可按新政執(zhí)行。

加大契稅優(yōu)惠力度，降低購房者置業(yè)成本。

《公告》提到：“對個人購買家庭唯一住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140㎡以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140㎡以上的，減按2%的稅率征收契稅?！?/p>

解讀：此次新政將契稅1%低稅率優(yōu)惠面積標準已從原先的90㎡提升至140㎡。全國范圍內(nèi)的個人購房者，無論是購買家庭唯一住房還是第二套住房，只要房產(chǎn)面積不超過140㎡，均可享受統(tǒng)一的1%契稅優(yōu)惠稅率。對于面積超過140㎡的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執(zhí)行。

此次政策調(diào)整將稅費優(yōu)惠的受益人群從原本的剛需購房者擴展至改善型購房者，顯著減輕了購房者的稅負，大幅降低了購房交易成本。特別是對于一線城市中購買第二套住房的購房者，在以往的政策下，四個一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。新政策實施后，購房者最多可享受2%的契稅減免。

以一線城市中購買第二套住房（面積不超過140㎡）為例，若房產(chǎn)總價為600萬，按照舊政策需繳納3%的契稅，即18萬元。而在新政策下，契稅將降至1%，即6萬元，從而為購房者節(jié)省了12萬元的契稅支出。

取消普宅標準，銷售持2年及以上住房免除增值稅，有效降低二手房市場交易成本。

《公告》提到：“北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”

“取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。”

解讀：近期，北京和上海已經(jīng)明確宣布將取消普宅的標準，而廣州和深圳尚未發(fā)布相關(guān)政策。普通住宅標準主要涉及增值稅和土地增值稅。在本次政策調(diào)整中，個人銷售持有2年（含）以上住房的增值稅被明確免征，這一措施將有效降低二手房市場的交易成本，并在一定程度上激發(fā)市場活躍度。以上海市場為例，在政策優(yōu)化前，即使房產(chǎn)持有滿2年，非普通住宅仍需繳納增值稅。假設(shè)房產(chǎn)現(xiàn)價為800萬元，購買時的原值為500萬元，根據(jù)之前的政策，應(yīng)繳納的增值稅約為14.3萬元。然而，新政后，持有滿2年的原非普通住宅可免征增值稅，這意味著原本應(yīng)繳納的增值稅可完全節(jié)省。

2、五部門聯(lián)合發(fā)力，房地產(chǎn)“組合拳”力度空前

10月17日，住建部、財政部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局等中央五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，明確促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的“組合拳”。住建部相關(guān)政策概括起來，就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。

1）四個取消：取消限購、限售、限價等限制性政策。充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。一線城市政策放松，具有風(fēng)向標意義，這是對中央精神的響應(yīng)和貫徹，體現(xiàn)出當前穩(wěn)樓市的必要性。我們認為，未來的關(guān)鍵是，一線城市能否不斷加碼政策，直到樓市“止跌回穩(wěn)”。

2）四個降低：包括降首付、降利率，降存量房貸利率等。降低住房公積金貸款利率，降了0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統(tǒng)一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔(dān)。我們認為，通過落實這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，這是善政，支持了居民剛性和改善性住房需求。

3）兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)調(diào)查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少在外過渡，直接搬入新居。同時，也有利于消化存量商品房。

二是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求。我們認為，“白名單”規(guī)模增加及撥付方式改進，有助于完成保交樓，有效保障所有合格項目獲得合理融資支持，有利于民生。

財政政策促進房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)方面，2024年10月11日，財政部曾在新聞發(fā)布會上提到關(guān)于房地產(chǎn)的財政支持政策。10月17日，財政部對專項債支持土地儲備，以及收購存量房用作保障性住房的政策細節(jié)做了說明。

第一，專項債+專項借款，用于支持地方回購存量土地。優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。

第二，支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房。該措施主要由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化運作。在確保項目融資收益平衡的條件下，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。我們分析，支持使用地方專項債用于收儲，可以拓寬地方資金來源渠道，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、收儲進度遲緩的問題。推進地方收儲進展，既有效消化存量住房，又籌建了保障性住房，一舉多得。

3、當前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房價預(yù)期

當前，制約房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的因素主要是收入預(yù)期，房價預(yù)期。

1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。中國三季度經(jīng)濟增長略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。我國三季度GDP實際同比4.6%，較二季度下滑0.1個百分點；環(huán)比0.9%，高于二季度0.2個百分點。居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。

根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，2024年第二季度，居民對未來的收入感受指數(shù)、收入信心指數(shù)環(huán)比分別下降1.3、1.4個百分點。就業(yè)感受指數(shù)較一季度下降1.4個百分點，48.1%的居民認為“形勢嚴峻、就業(yè)難”或“看不準”。因就業(yè)、收入預(yù)期下降，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區(qū)和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當前需求大多處于觀望階段。

4、房地產(chǎn)是周期之母，第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)、財政穩(wěn)

房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)聯(lián)系著上下游五十多個行業(yè)，關(guān)系幾千萬人就業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負債表修復(fù)、“信心”問題等。

從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，一般而言，在經(jīng)濟中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2023年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、市場供求關(guān)系變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2000-2023年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國進行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5以上投入了房地產(chǎn)業(yè)。

從上下游行業(yè)帶動看，房地產(chǎn)帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值。房地產(chǎn)通過投資、消費既直接帶動與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元

從對金融的影響看，房地產(chǎn)是推動信用擴張和經(jīng)濟發(fā)展的重要渠道。

1）房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高，作為最重要的抵押物為信用擴張創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。2008-2023年我國房地產(chǎn)貸款余額從5.3萬億增至52.6萬億，占各項貸款余額比例從17.4%增至22.2%。近幾年房地產(chǎn)貸款占比降低，主要由于政策引導(dǎo)住房回歸居住屬性。

2）房地產(chǎn)項目投資金額高、規(guī)模大、開發(fā)鏈條長，房企拿地、開工等會帶動投資，需要信貸支持，屬于信用擴張。2023年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占各項貸款余額比重為6.1%。

3）住房貸款是支持居民購買住房、改善居住條件的重要手段。2023年我國居民住房貸款余額占居民部門負債比重為47.7%，占金融機構(gòu)貸款余額的16.1%。

5、中國房地產(chǎn)市場仍有較大空間

當前，中國城鎮(zhèn)化率66.2%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場還有較大空間。我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會大幅下跌至較低水平。

我們預(yù)計2024年，我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平，其中剛性需求3.4億平、改善性需求3.6億平、更新需求2.4億平；預(yù)計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結(jié)構(gòu)來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。

6、三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。

利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關(guān)資金期限要與項目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲的必要性》）

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進行配合。

調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺；

調(diào)降范圍，上一輪調(diào)降僅涉及首套住房，二套住房貸款利率未做調(diào)整，未來可以考慮降低二套房的存量房貸利率。（參考《存量房貸利率該調(diào)降了》）

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負債表衰退。當前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱，當前正是放松限購的良機。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

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