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又是一年畢業(yè)季，剛剛畢業(yè)的大學(xué)生們離開校園走向工作崗位，很多人都需要租房。長租公寓日益成為一線城市年輕人熱門之選。然而租房可能面臨許多陷阱，其中針對飽受詬病的長租公寓甲醛超標(biāo)問題，新畢業(yè)大學(xué)生們更應(yīng)該提高警惕。

近兩年，網(wǎng)絡(luò)上不斷爆出租住房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量問題：有的拒絕向租戶提供房間的空氣質(zhì)量檢測報告；有的出示的空氣質(zhì)量檢測報告顯示合格，但第三方檢測卻發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)；有的租客自費委托第三方檢測顯示甲醛超標(biāo)，租房公司雖承認卻拒不賠償……

小編觀察了近幾年因租住房屋甲醛超標(biāo)引發(fā)的公開案件文書，以自如公寓涉及案件為例，為大家梳理了實踐中幾個備受關(guān)注問題的法官傾向性意見：

1

關(guān)于是否適用

《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》

（以下簡稱《消費者權(quán)益保護法》）

在甲醛超標(biāo)引發(fā)的自如房屋租賃合同糾紛訴訟中，部分受害租戶常常以在簽訂租賃合同時對方未告知其出租的房屋內(nèi)可能存在空氣質(zhì)量不合格的缺陷，也未將此情況寫在合同中，自如公司出租房屋并收取服務(wù)費的行為構(gòu)成欺詐為由，訴請法院適用《消費者權(quán)益保護法》判決自如公司支付懲罰性賠償金。

法院對此的觀點是：不認可該種糾紛適用《消費者權(quán)益保護法》。原因在于，房屋租賃合同關(guān)系中，租戶并非消費者權(quán)益保護法項下的消費者，房屋租賃行為不屬于商品，也不屬于一種服務(wù)，故不適用《消費者權(quán)益保護法》第五十五條的欺詐行為規(guī)定，不應(yīng)按照房屋租金的三倍進行賠償。

《消費者權(quán)益保護法》

第五十五條第一款：

經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

2

關(guān)于《解約合同》中免責(zé)條款的效力認定

實踐中，自如公司與租戶因出租房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量問題發(fā)生解約時，自如公司的做法通常是要求租戶通過手機APP軟件簽訂《解約協(xié)議》，其合同文本系由自如公司提供的格式文本。但實際上，租戶在操作時僅能看見與自己有關(guān)的房屋信息，無法完整見到有關(guān)責(zé)任承擔(dān)的免責(zé)條款。

《解約協(xié)議》中免責(zé)條款：

除本協(xié)議約定的責(zé)任外，甲乙雙方均不再承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和在本協(xié)議生效并結(jié)清相關(guān)費用后，甲乙雙方均不得再以任何理由另行向?qū)Ψ剿魅∪魏钨M用。

對此免責(zé)條款的效力，法官往往認定為撤銷該免責(zé)格式條款。具體原因如下：

（1）《解約協(xié)議》屬于格式合同；

（2）上述格式條款系用于免除或者限制己方責(zé)任；

（3）未作出合理提示解釋說明。

“本院認為，一方面，《解約協(xié)議》為自如公司預(yù)先單方起草的填充式可重復(fù)利用的合同，且通過自如APP端簽訂，符合格式合同的構(gòu)成要件；另一方面，自如公司提供的涉訴房屋甲醛超標(biāo)，未達到正常居住使用標(biāo)準(zhǔn)，存在違約行為，但是《解約協(xié)議》及其附件一中選擇的原因為無責(zé)退，在此基礎(chǔ)上作出的上述格式條款的約定，存在自如公司免除或者限制己方責(zé)任之嫌，對此，自如公司未能舉證證明其在通過APP端與王鵬飛簽訂《解約協(xié)議》過程中，曾采取合理的方式提請王鵬飛特別注意上述條款并進行過解釋說明，因此，王鵬飛稱其沒有注意到上述條款，并要求撤銷的主張，本院予以支持”。

3

關(guān)于是否可主張退還居住期間租金

租戶在甲醛超標(biāo)的出租房間居住期間，是否需要支付租金？針對這一問題，小編在訴訟實踐中觀察到兩種認定結(jié)論：

1. 法院支持返還居住期間全部租金

“涉案房屋空氣質(zhì)量不合格會對承租人的人身安全產(chǎn)生危害，李紹旗、田愛華居住使用涉案房屋的目的不能實現(xiàn)，繼續(xù)居住反而會使其權(quán)利進一步受到侵害，李紹旗、田愛華依法享有解除房屋租賃合同的權(quán)利。因涉案房屋不具備居住使用的條件，自如公司無權(quán)收取李紹旗、田愛華實際控制涉案房屋期間的租金”。

2. 法院支持返還居住期間部分租金

“本院認定涉案房屋確不符合使用標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于已支付的租金，因李蹊確實占有使用過涉案房屋，故李蹊要求全額返還租金，依據(jù)不足，本院根據(jù)李蹊占有使用房屋的具體時間，并考慮到其使用期間房屋空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等因素，判決自如公司返還部分租金”。

4

關(guān)于租戶是否可主張違約金

實踐中，法官針對租戶主張的要求自如公司支付一定數(shù)額違約金的訴請，更傾向于不支持。原因在于，自如公司和租戶簽訂的租賃合同系通過軟件進行簽約的，合同文本系由自如公司提供的格式文本，其中未就房屋空氣質(zhì)量問題而產(chǎn)生的違約責(zé)任進行任何約定。換句話講，該合同未約定空氣質(zhì)量不合格的情況下自如公司應(yīng)承擔(dān)違約金，故法院一般不會支持租戶的相關(guān)給付請求。

“關(guān)于違約金一節(jié)，違約方向守約方支付違約金以雙方合同有明確約定為前提。本案中，涉案合同并不包含關(guān)于空氣質(zhì)量問題的違約金條款，則對于原告以室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格為由要求被告支付違約金的訴訟請求，本院予以駁回”。

小編在觀察全部相關(guān)案例過程中，只發(fā)現(xiàn)1篇案例中法官最終判定自如公司支付一定數(shù)額賠償金。在該案中，租戶居住在自如公司提供的甲醛超標(biāo)的出租房間內(nèi)最終造成流產(chǎn)的后果，法官基于民法中的公平原則，最終判決自如公司“比照相關(guān)違約金條款賠償李宗陽、王景7520元”。

5

關(guān)于鑒定費用的承擔(dān)

租戶在住進承租房間后，如出現(xiàn)不良身體癥狀時，往往會涉及到委托具有CMA資質(zhì)的檢測公司對該承租房屋進行空氣質(zhì)量檢測。針對該費用支出，法院往往傾向于認定該費用系租戶為了確認在合同履行期間房屋空氣質(zhì)量所必需發(fā)生的費用而判定由自如公司承擔(dān)。

但是有一種情況需要注意：當(dāng)租戶與自如公司就出租房屋內(nèi)甲醛問題交涉過程中，如果自如公司提供的檢測報告已顯示其甲醛含量超標(biāo)，此時租戶在明知該事實情況下，仍然自行委托檢測機構(gòu)所支付的費用，無法向自如公司求償。

“關(guān)于檢測費，原告在被告已提供兩次免費檢測并知曉第二次檢測結(jié)果為甲醛超標(biāo)的情形下自行委托檢測機構(gòu)，應(yīng)由原告自行負擔(dān)”。

6

關(guān)于體檢等醫(yī)療費用的承擔(dān)

實踐中，法官往往認可租戶提出的要求自如公司支付其身體檢查的費用的訴訟請求。其理由為，租戶居住在甲醛超標(biāo)的房屋期間，因身體出現(xiàn)不適或擔(dān)心自身健康受損而進行必要的檢查，屬合理支出，應(yīng)當(dāng)由自如公司承擔(dān)該費用。

“關(guān)于王鵬飛要求自如公司支付已經(jīng)發(fā)生的醫(yī)療費408元的訴訟請求，本院認為，王鵬飛居住在甲醛超標(biāo)的房屋期間，因身體出現(xiàn)不適或擔(dān)心自身健康受損而進行必要的檢查，屬合理支出，自如公司主張醫(yī)療費和甲醛超標(biāo)不存在因果關(guān)系，但是沒有提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)不利的法律后果，因此，本院對王鵬飛的該項訴訟請求予以支持”。

7

關(guān)于租戶是否可主張賠償精神損失費

在甲醛超標(biāo)引發(fā)的自如房屋租賃合同糾紛訴訟中，部分受害租戶訴請自如公司支付精神損害撫慰金。法官針對該種訴請不予支持。原因在于，精神損害撫慰金并不屬于合同法中明確規(guī)定的救濟手段，其適用條件也比較嚴(yán)格，多在侵害他人人身權(quán)益的侵權(quán)糾紛中適用。

《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》

第二十二條：

侵害他人人身權(quán)益，造成他人嚴(yán)重精神損害的，被侵權(quán)人可以請求精神損害賠償。

8

關(guān)于其他費用的賠償

在甲醛超標(biāo)引發(fā)的自如房屋租賃合同糾紛訴訟中，部分受害租戶還會要求自如支付相關(guān)搬家費、誤工費和交通費等其他費用，但是小編觀察到大多數(shù)都被法院以未能舉證為由駁回訴訟請求。

經(jīng)過上面的觀察，面對甲醛超標(biāo)引發(fā)糾紛而最終進入到訴訟程序的案件，往往都是以合同糾紛起訴其違約責(zé)任，目前，多數(shù)受害者僅僅得到退還租金、服務(wù)費，賠償檢測費的補償。因醫(yī)學(xué)界未能確定甲醛與白血病等疾病的直接因果聯(lián)系，導(dǎo)致租客舉證困難，無法實現(xiàn)通過侵權(quán)責(zé)任法要求自如公寓承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

對于自如這樣的長租公寓來說，裝修后將房子閑置除味、消除甲醛往往需要數(shù)月之久，裝修后立即出租無疑是一種節(jié)約成本的做法。但在這背后，損害的是租客的身體健康。

針對飽受詬病的租住房屋甲醛超標(biāo)問題，新畢業(yè)大學(xué)生們應(yīng)該提高警惕，盡量避免選擇新裝修首次出租房源，同時呼吁長租公寓企業(yè)加強自律，加大對持有房源房屋空氣質(zhì)量的改善力度，也希望有關(guān)部門加強監(jiān)管。

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