一、政策出臺(tái)的背景和必要性

　　2016年原龍華新區(qū)出臺(tái)了《龍華新區(qū)城市化轉(zhuǎn)地非農(nóng)建設(shè)用地后續(xù)管理暫行辦法》（深龍華規(guī)〔2016〕2號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“原辦法”），形成了較為完善的非農(nóng)建設(shè)用地管理制度，有效指導(dǎo)了龍華區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地的管理工作，取得了顯著成效。原辦法有效期為三年，已于2019年10月26日到期。隨著深圳市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面快速發(fā)展，自然資源部機(jī)構(gòu)及土地管理制度改革，我市土地政策環(huán)境發(fā)生了明顯變化，城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、新《深標(biāo)》等一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，原辦法已不能適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展趨勢(shì)和實(shí)際工作需求。

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)龍華區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理，保障城市規(guī)劃的實(shí)施，加快推進(jìn)城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，促進(jìn)集約節(jié)約用地，維護(hù)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的合法權(quán)益，解決非農(nóng)建設(shè)用地的落實(shí)、調(diào)整置換及開(kāi)發(fā)建設(shè)等管理問(wèn)題，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，在延續(xù)原辦法基礎(chǔ)上，我局起草了《龍華區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》，本次非農(nóng)政策修編立足龍華區(qū)實(shí)際，借鑒兄弟區(qū)非農(nóng)管理中的相關(guān)做法，強(qiáng)化相關(guān)政策銜接，優(yōu)化非農(nóng)建設(shè)用地的管理，促進(jìn)城市規(guī)劃實(shí)施。

　　二、修訂依據(jù)

　?。ㄒ唬蛾P(guān)于印發(fā)<深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法>的通知》（深府〔2004〕102號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深府〔2004〕102號(hào)文”）；

　?。ǘ蛾P(guān)于印發(fā)<深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化非農(nóng)建設(shè)用地劃定辦法>的通知》（深府〔2005〕65號(hào)）；

　?。ㄈ蛾P(guān)于印發(fā)<寶安區(qū)城市化非農(nóng)建設(shè)用地劃定操作辦法>的通知》（深寶府〔2005〕56號(hào)）；

　?。ㄋ模渡钲谑旋埲A新區(qū)管理委員會(huì)關(guān)于印發(fā)龍華新區(qū)城市化轉(zhuǎn)地非農(nóng)建設(shè)用地后續(xù)管理暫行辦法的通知》（深龍華規(guī)〔2016〕2號(hào)文）；

　?。ㄎ澹渡钲谑谐鞘懈罗k法實(shí)施細(xì)則》（深府〔2012〕1號(hào)）；

　?。渡钲谑型恋卣麄淅娼y(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號(hào)）；

　?。ㄆ撸蛾P(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》（深府辦規(guī)〔2019〕3號(hào)）；

　?。ò耍渡钲谑蟹龀謱?shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（深府辦規(guī)〔2019〕6號(hào)）；

　　（九）《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2020〕3號(hào)）；

　?。ㄊ┢渌嚓P(guān)政策。

　　三、政策解讀

　?。ㄒ唬┟鞔_職能職責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)管理

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)非農(nóng)建設(shè)用地管理，結(jié)合龍華區(qū)實(shí)際情況，龍華區(qū)建設(shè)用地審批領(lǐng)導(dǎo)小組是區(qū)建設(shè)用地審批的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審定龍華區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案、公共項(xiàng)目建設(shè)用地、建設(shè)用地租賃方案，同時(shí)審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實(shí)施方案，管理辦法行使非農(nóng)建設(shè)用地審批與備案職責(zé)調(diào)整為由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　同時(shí)，管理辦法對(duì)相關(guān)職能部門(mén)職責(zé)進(jìn)行了明確，市規(guī)劃和自然資源局龍華管理局為非農(nóng)建設(shè)用地的日常管理主體，負(fù)責(zé)建立、管理非農(nóng)建設(shè)用地臺(tái)賬，對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的落實(shí)、非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換及開(kāi)發(fā)建設(shè)等事項(xiàng)進(jìn)行管理。區(qū)集體資產(chǎn)管理局（區(qū)國(guó)資局）、區(qū)城市更新和土地整備局、轄區(qū)街道辦事處、區(qū)紀(jì)委監(jiān)委機(jī)關(guān)等有關(guān)單位在各自職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)涉及的非農(nóng)建設(shè)用地事項(xiàng)按相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行管理。

　　明確相關(guān)職能部門(mén)職責(zé)后，各部門(mén)各司其職，加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，切實(shí)做好非農(nóng)建設(shè)用地管理工作。

　?。ǘ﹥?yōu)化開(kāi)發(fā)建設(shè)及調(diào)整條款，切實(shí)保障集體合法權(quán)益

　　管理辦法延續(xù)原辦法已劃定的非農(nóng)建設(shè)用地可原地開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中未建用地按現(xiàn)行已生效法定規(guī)劃辦理相關(guān)手續(xù)后開(kāi)發(fā)建設(shè)；已建用地可納入城市更新處理；對(duì)于拆除重建的嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施。但考慮實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中非農(nóng)建設(shè)用地存在因城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目需要、與規(guī)劃沖突、與已批用地存在沖突、地塊形狀不規(guī)則需要調(diào)整，為促進(jìn)非農(nóng)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)，可進(jìn)行調(diào)整后再開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整應(yīng)尊重非農(nóng)建設(shè)用地劃定歷史，遵循非農(nóng)建設(shè)用地按規(guī)劃實(shí)施和等價(jià)值原則，管理辦法明確原地調(diào)整按用地規(guī)劃功能區(qū)分處理：規(guī)劃工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)用途的，與規(guī)劃沖突的，可按原用地規(guī)模在原地等面積調(diào)整；規(guī)劃居住、商業(yè)、辦公用途的，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，參考城市更新的相關(guān)規(guī)定以及其他各區(qū)的做法，以“原用地規(guī)模15%”為界定，沖突未超過(guò)15%的，扣除沖突部分后原地優(yōu)化調(diào)整。沖突超過(guò)15%的，扣除沖突的15%，超出15%的部分在原地優(yōu)化調(diào)整。

　?。ㄈ┬略鲇玫靥崛萋窂剑w現(xiàn)集約節(jié)約導(dǎo)向

　　管理辦法銜接《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》（深府辦規(guī)[2019]3號(hào)）、《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（深府辦規(guī)[2019]6）、《深圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，新增非農(nóng)建設(shè)用地提容條款，充分挖掘土地資源潛力，盤(pán)活存量用地，促進(jìn)土地集約節(jié)約利用。

　?。ㄋ模U(kuò)大非農(nóng)調(diào)入范圍，推動(dòng)城市更新實(shí)施

　　管理辦法根據(jù)實(shí)際需求，將非農(nóng)調(diào)入城市更新的辦理手續(xù)進(jìn)行優(yōu)化，取消了非農(nóng)調(diào)入規(guī)模確認(rèn)函，改為計(jì)劃申報(bào)階段的城市更新項(xiàng)目辦理非農(nóng)調(diào)入的核查意見(jiàn)，城市更新單元規(guī)劃批復(fù)后正式辦理調(diào)入。

　　為尊重非農(nóng)建設(shè)用地劃定歷史，推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，擴(kuò)大了非農(nóng)調(diào)入的行政區(qū)域范圍，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)入城市更新項(xiàng)目可在原龍華街道（現(xiàn)大浪、龍華、民治街道）、原觀瀾街道（現(xiàn)福城、觀瀾、觀湖街道）范圍內(nèi)調(diào)整。

　　同時(shí)，為集約節(jié)約利用非農(nóng)建設(shè)用地，考慮到目前龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目貢獻(xiàn)率約為35%左右，本辦法將調(diào)入的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)與原項(xiàng)目范圍內(nèi)的合法用地面積之和調(diào)整為不得超過(guò)城市更新項(xiàng)目拆除范圍用地面積的65%。

　　（五）新增參與土地整備利益統(tǒng)籌條款，促進(jìn)非農(nóng)多元利用

　　管理辦法銜接《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號(hào)）相關(guān)規(guī)定，新增非農(nóng)建設(shè)用地可申請(qǐng)調(diào)入土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目處理，調(diào)整范圍原則上只能在本街道轄區(qū)范圍內(nèi)。土地信息核準(zhǔn)后、街道辦編制土地整備項(xiàng)目實(shí)施方案前，僅辦理非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)入核查意見(jiàn)；實(shí)施方案審批通過(guò)后，才能辦理非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)入。調(diào)入的非農(nóng)建設(shè)用地按原用地規(guī)模等面積核定調(diào)入面積。

　?。┱加脟?guó)有土地可“占地還地”，保障規(guī)劃實(shí)施

　　為保障規(guī)劃實(shí)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，非農(nóng)用地調(diào)整需占用政府已補(bǔ)償?shù)膰?guó)有土地的，管理辦法新增“占地還地”的處理方式，在原行政村內(nèi)無(wú)償提供等面積未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)可建設(shè)用地予以置換。已劃定非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整，經(jīng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意占用國(guó)有土地的（占用面積不得超過(guò)3000平方米），原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位須退回所占用國(guó)有土地的補(bǔ)償款。調(diào)整前地塊由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位自行拆除地上建筑物、附著物，理順相應(yīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系后無(wú)償移交政府，屬已完善征（轉(zhuǎn)）地手續(xù)的還須退回征（轉(zhuǎn)）地土地補(bǔ)償款。

　?。ㄆ撸?qiáng)化審核力度，規(guī)范非農(nóng)管理

　　為確保非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換、開(kāi)發(fā)建設(shè)、參與城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目符合區(qū)集體資產(chǎn)管理和相關(guān)政策、程序的要求。同時(shí)為強(qiáng)化審核力度，管理辦法規(guī)定“非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)整置換、開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，涉及非農(nóng)建設(shè)用地異地調(diào)整置換、城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、自拆重建和入市交易等事項(xiàng)，有關(guān)方案內(nèi)容應(yīng)按市、區(qū)集體資產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定處理，并須取得區(qū)集體資產(chǎn)管理局（區(qū)國(guó)資局）審查意見(jiàn)。涉及城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的，按城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌的有關(guān)規(guī)定處理，并須取得區(qū)城市更新和土地整備局的審查意見(jiàn)”。

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