數(shù)百業(yè)主煙臺(tái)買(mǎi)洋房后被告知“政策變動(dòng)”不能交房，只能置換公寓或高層，開(kāi)發(fā)商稱沒(méi)有退房方案

來(lái)源：大風(fēng)新聞

“我們買(mǎi)的是洋房，現(xiàn)在他們要強(qiáng)行給我們置換公寓或高層住宅，那能一樣嗎？”山東煙臺(tái)萊陽(yáng)丁字灣世紀(jì)文化城地塊八H區(qū)洋房的業(yè)主們反映說(shuō)。

今年10月以來(lái)，這些業(yè)主陸續(xù)接到了來(lái)自風(fēng)險(xiǎn)防范化解處置專班、開(kāi)發(fā)商甚至律師事務(wù)所的函件，在持續(xù)不斷的致函和相關(guān)職能部門(mén)的約見(jiàn)、登門(mén)交流中，業(yè)主們逐漸弄清楚了一件事：他們所購(gòu)買(mǎi)的洋房因?yàn)檎咴驘o(wú)法原地交房了，而當(dāng)?shù)卣烷_(kāi)發(fā)商研究了一套房產(chǎn)置換方案，按照相應(yīng)的規(guī)則置換附近的公寓或高層住宅，如果不按時(shí)置換未來(lái)或?qū)⒁粺o(wú)所有。

不少業(yè)主提出了退房要求，但相關(guān)方的回復(fù)是，目前被授權(quán)的處置方案僅是置換，并不包括退房，這讓業(yè)主們難以接受。

數(shù)百業(yè)主煙臺(tái)購(gòu)買(mǎi)洋房，

三年后被告知因政策問(wèn)題無(wú)法原地交付

丁字灣位于山東省煙臺(tái)市萊陽(yáng)市南端，東北臨煙臺(tái)，西南靠青島，擁有長(zhǎng)達(dá)27.5公里的海岸線。此處環(huán)境優(yōu)越，海深水闊，風(fēng)平浪靜，是一個(gè)天然避風(fēng)港。近年來(lái)，此地被規(guī)劃成為遠(yuǎn)近聞名的省級(jí)旅游度假區(qū)，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，以澳大利亞黃金海岸為藍(lán)本，將度假區(qū)定位為山東藍(lán)色經(jīng)濟(jì)帶上的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，國(guó)際生態(tài)健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城，丁字灣休閑度假旅游和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)，游艇產(chǎn)業(yè)和海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，國(guó)家生態(tài)文明示范區(qū)。

因而，一些高端的康養(yǎng)項(xiàng)目、住宅樓盤(pán)在早年開(kāi)工建設(shè)，而涉事的丁字灣世紀(jì)文化城地塊八H區(qū)洋房就是由某知名地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于項(xiàng)目所在位置優(yōu)越，吸引了來(lái)自全國(guó)各地的業(yè)主來(lái)此置業(yè)。

涉事的丁字灣世紀(jì)文化城地塊八H區(qū)洋房由某知名地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，所在位置優(yōu)越

“我們?cè)谶@里買(mǎi)房子就是打算養(yǎng)老用的。”來(lái)自山東青島的業(yè)主齊先生介紹，他是2020年6月購(gòu)買(mǎi)由萊陽(yáng)裕景隆置業(yè)有限公司作為開(kāi)發(fā)商的丁字灣世紀(jì)文化城項(xiàng)目洋房，而隨后知道2021年，先后有來(lái)自全國(guó)各地的480余戶業(yè)主在這里的洋房項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了房子。

480余戶業(yè)主在這里的洋房項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了房子

然而，事不隨人愿，2021年9月，萊陽(yáng)裕景隆置業(yè)有限公司上級(jí)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題爆雷，項(xiàng)目被迫停工停產(chǎn)。2022年1月，按照上級(jí)要求，國(guó)資控股的山東丁字灣南海新城投資開(kāi)發(fā)有限公司全面接管該項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱變更為中國(guó)膠東香島灣項(xiàng)目。

“我們買(mǎi)房時(shí)這個(gè)項(xiàng)目的土地使用證、房屋預(yù)售證等五證齊全的。” 齊先生介紹，甚至部分業(yè)主的合同當(dāng)年已在當(dāng)?shù)貍浒?，通過(guò)煙臺(tái)住房保障和房產(chǎn)交易官網(wǎng)可查詢到。雙方合同約定交房時(shí)間為2023年12月31日，但到了2023年3月24日，南海城投公眾號(hào)發(fā)布公告將交房日期延遲到2024年12月31日，隨后房屋封頂后再度停工。

更令業(yè)主們沒(méi)料到的是，自2024年10月上旬開(kāi)始，大家陸續(xù)多次接到萊陽(yáng)市風(fēng)險(xiǎn)防范化解處置專班工作人員電話、短信通知及登門(mén)拜訪，以及萊陽(yáng)裕景隆置業(yè)有限公司律師函及告知函等方式通知業(yè)主們，稱因政策原因，該地塊不能交付了?！皬?qiáng)制要求按照交付房款金額并給予一定的9折優(yōu)惠置換到一、二、三地塊的高層或公寓，并明確告知退款沒(méi)錢(qián)不可能退?！饼R先生說(shuō)，對(duì)這有失公平、公正的置換方案，廣大業(yè)主們表示不能接受。

存在違規(guī)填海、在海域范圍內(nèi)

違規(guī)辦理用地手續(xù)等問(wèn)題，

涉事洋房所在地塊土地證被收回

眼看著房屋封頂了，突然出了這么一檔子事，業(yè)主們一頭霧水。

齊先生表示，為了弄清楚情況，業(yè)主們?cè)啻我髮０喙ぷ魅藛T出示相關(guān)的政策文件，對(duì)政策進(jìn)行合理的解釋和公告，但專班工作人員以保密為由，不出示任何的相關(guān)文件，僅僅口頭說(shuō)是政策原因，“后在我們廣大業(yè)主一再堅(jiān)持下，部分業(yè)主僅看到了其手機(jī)上相關(guān)的圖片材料，真實(shí)性不知。”齊先生稱，在業(yè)主們持續(xù)追問(wèn)下，工作人員才簡(jiǎn)要告知大家說(shuō)政策是2021年下半年下發(fā)的土地紅線問(wèn)題導(dǎo)致地塊八不能建設(shè)。

“隨后，我們業(yè)主通過(guò)政府官網(wǎng)學(xué)習(xí)政策及海岸線知識(shí)，發(fā)現(xiàn)2024年4月28日煙臺(tái)市政府網(wǎng)公開(kāi)信息公布了關(guān)于煙臺(tái)市2023年度中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改總體情況，才大致了解了情況?！饼R先生說(shuō)，據(jù)業(yè)主們了解，2017年，督察組曾在檢查中發(fā)現(xiàn)山東省部分區(qū)域違規(guī)填海，要求整改落實(shí)。2018年督察組“回頭看”發(fā)現(xiàn)，部分地方不但沒(méi)有落實(shí)整改要求，反而一犯再犯。第一輪督察反饋后，煙臺(tái)市萊陽(yáng)市又陸續(xù)在海域范圍內(nèi)違法違規(guī)辦理用地手續(xù) 80 宗，涉及面積逾 450 公頃。2021年督察組第二輪對(duì)于部分地方及部門(mén)在海域范圍內(nèi)違規(guī)辦理用地手續(xù)、大量海域被違規(guī)填占問(wèn)題進(jìn)行整改，山東省整改方案明確要求萊陽(yáng)市暫停陸海交叉管理區(qū)域內(nèi)已辦理用地手續(xù)項(xiàng)目的施工建設(shè)，但該市不僅未停止相關(guān)項(xiàng)目的工程建設(shè)，還繼續(xù)為違規(guī)項(xiàng)目發(fā)放施工許可證15張。

齊先生說(shuō)，在隨后與當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T的交涉中了解到，他們所購(gòu)洋房項(xiàng)目所在地塊八H區(qū)就在上述15張收回的違規(guī)許可范圍內(nèi)，依照政策，該地塊將不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因而將無(wú)法原地交付。

業(yè)主們反映被通知強(qiáng)制換房，

提出“五點(diǎn)疑問(wèn)”希望澄清責(zé)任

“他們提出置換的方案，似乎我們只能接受，一是沒(méi)有別的方式，另外是如果不接受未來(lái)可能經(jīng)濟(jì)受損，甚至一無(wú)所獲?！饼R先生表示，不僅如此，包括當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)及開(kāi)發(fā)商采取了包括發(fā)律師函、通知函，電話、短信通知、約談及登門(mén)拜訪甚至異地登門(mén)拜訪的方式進(jìn)行通知，令業(yè)主們接受不了的是，各種方式的通知中措辭強(qiáng)硬，業(yè)主感覺(jué)帶著威脅意味。

齊先生表示，他和妻子曾經(jīng)接到過(guò)多方面的短信告知以及各類函件，其中包括開(kāi)發(fā)商委托律所發(fā)來(lái)的律師函，除講述了房屋因政策不能交付的情況外，還表示，如逾期未辦理相關(guān)手續(xù)，由此造成的財(cái)產(chǎn)損失與委托人無(wú)關(guān)?！拔沂乔鄭u人，他們還通過(guò)我們這里的職能部門(mén)來(lái)過(guò)我家甚至單位。”齊先生稱，他還曾與多名維權(quán)業(yè)主有聯(lián)系，其他人的遭遇與之相似。

齊先生表示，他和妻子收到的告知函和開(kāi)發(fā)商委托律所發(fā)來(lái)的律師函

業(yè)主收到短信通知，稱因政策原因，該地塊不能交付了

業(yè)主們向記者提供了萊陽(yáng)裕景隆置業(yè)有限公司兩種不同表述的告知函，一種系面對(duì)普通身份的業(yè)主，函件中稱，絕大多數(shù)業(yè)主已進(jìn)行房屋置換，保全了資產(chǎn)。為保障您的合法權(quán)益，現(xiàn)再次致函，請(qǐng)您于2024年12月15日前至我公司進(jìn)行房屋置換或辦理有關(guān)事宜。函件中強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前該公司涉及的訴訟案件較多，法律風(fēng)險(xiǎn)很大。如業(yè)主未能按期辦理有關(guān)事項(xiàng)，置換房源將被依法依規(guī)處置，屆時(shí)，該公司將無(wú)法保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受損失。

另一份告知函的內(nèi)容則略顯不同，其中除了提到以上內(nèi)容之外，還進(jìn)一步稱，“作為國(guó)家工作人員……不但沒(méi)有順應(yīng)形勢(shì)、積極置換、保障利益，而是逆流而上、百般抵觸、拒不置換，在業(yè)主中造成了很不好的影響。希望您認(rèn)清形勢(shì)、理解政策，盡快完成置換，保障好個(gè)人利益，展現(xiàn)出黨員干部的良好形象。”

令業(yè)主們接受不了的是，各種方式的通知中措辭強(qiáng)硬，業(yè)主感覺(jué)帶著威脅意味

“更離譜的是，原本能從煙臺(tái)住房保障和房產(chǎn)交易官網(wǎng)上查詢到的個(gè)人網(wǎng)簽備案信息，從11月15日以后，已莫名奇妙地消失，查詢時(shí)僅顯示：政策原因該地塊不能交付?！绷硪幻麡I(yè)主表示，本來(lái)雙方是很正常的商品買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，有合同有法律約束，一切按照規(guī)矩辦事，就算因?yàn)檎咴驘o(wú)法交付，大家都能理解，但也應(yīng)本著公平、公正的態(tài)度進(jìn)行處理，不能無(wú)視群眾利益。可相關(guān)工作人員的做法讓人不能接受，多次要求業(yè)主去起訴，甚至明確告訴業(yè)主：官司業(yè)主必贏，但就是拿不到錢(qián)。

個(gè)人網(wǎng)簽備案信息，從11月15日以后已莫名奇妙地消失，查詢時(shí)僅顯示：政策原因該地塊不能交付

“公寓和高層的居住質(zhì)量怎么能跟洋房比？況且地產(chǎn)公司爆雷后，那里的一個(gè)童世界游樂(lè)項(xiàng)目也黃了，現(xiàn)在那邊是生活、上學(xué)、購(gòu)物、醫(yī)療都不方便，也就是說(shuō)公寓和高層其實(shí)不好賣(mài)了?！睒I(yè)主們說(shuō)。

齊先生稱，讓業(yè)主費(fèi)解的是，2021年下半年紅線政策出來(lái)后，當(dāng)?shù)貫槭裁催€允許地塊八繼續(xù)建設(shè)？當(dāng)時(shí)在職能部門(mén)設(shè)立監(jiān)督賬戶的情況下繼續(xù)銷售，購(gòu)房人款項(xiàng)打入監(jiān)督賬戶，第一個(gè)疑問(wèn)是職能部門(mén)有沒(méi)有監(jiān)督、監(jiān)管責(zé)任，相關(guān)人員是否存在瀆職、不作為等行為？二是對(duì)購(gòu)房人為什么沒(méi)有盡到告知的責(zé)任？三是對(duì)2021年下半年新購(gòu)房人是否涉嫌合同欺詐？四是所謂的政策調(diào)整責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？五是明知道地塊違反政策，還繼續(xù)拿保交樓資金施工又該如何追責(zé)？大家希望相關(guān)部門(mén)澄清問(wèn)題，給業(yè)主們一個(gè)明確的答復(fù)。

當(dāng)?shù)鼗貞?yīng)稱“努力試圖原地交房但失敗”，

地產(chǎn)商稱置換已是“最壞結(jié)果中最好的安排”

那么，對(duì)于業(yè)主們的控訴，當(dāng)?shù)厥呛螒B(tài)度呢？

日前，華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾叨啻温?lián)系當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)處理此事的丁字灣度假區(qū)黨工委書(shū)記、管委會(huì)主任、風(fēng)險(xiǎn)防范化解處置專班辦公室主任劉某均未果，短信表達(dá)采訪意圖亦未獲回應(yīng)。

記者從業(yè)主手中拿到了兩段據(jù)稱是這位負(fù)責(zé)人致電業(yè)主交涉此事的通話錄音，錄音中他一再?gòu)?qiáng)調(diào)，目前原地交付因政策原因已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而且根據(jù)上級(jí)下達(dá)的“保交”任務(wù)中也只有置換選項(xiàng)，而沒(méi)有退房的方案。他表示，目前情況下，未來(lái)八號(hào)地洋房項(xiàng)目肯定要破產(chǎn)清算，如果業(yè)主不接受置換方案，可能損失更大。就業(yè)主關(guān)于涉事區(qū)域早已被確定為違法為何依然施工并銷售的情況，這位負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)?shù)匾恢痹谂οＭ軐?shí)現(xiàn)原地交付，但最終努力失敗了。兩段錄音中，兩名業(yè)主始終無(wú)法接受自己合法購(gòu)房卻因政策或者監(jiān)督不到位而導(dǎo)致?lián)p失的情況，表示不愿接受置換條件，該負(fù)責(zé)人與兩位業(yè)主的交涉均無(wú)果而終。

隨后，記者多次聯(lián)系告知函中萊陽(yáng)裕景隆置業(yè)有限公司營(yíng)銷中心的一名陳姓經(jīng)理，他表示，自己不能隨便做出答復(fù)，但也表示，他們正在盡最大的努力去保障業(yè)主不受財(cái)產(chǎn)損失。

“目前的置換政策是在最壞辦法中最好的辦法。”陳經(jīng)理表示，很多不可抗力的因素導(dǎo)致了目前的現(xiàn)狀，目前原地不能交付了，就只能異地交付，最大程度保障業(yè)主利益，“可能在房子的品質(zhì)上有所不同，但在面積和價(jià)格上補(bǔ)回來(lái)了。”陳經(jīng)理稱，目前涉及的400多戶業(yè)主已有大部分業(yè)主進(jìn)行了置換，業(yè)主也比較滿意，“目前正就剩下的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商?！?/p>

對(duì)于陳經(jīng)理的說(shuō)法，有業(yè)主表示，目前確有部分人已經(jīng)置換，但比例并不像陳經(jīng)理所說(shuō)的那樣，“至少還有140戶以上，而且目前已經(jīng)有業(yè)主在準(zhǔn)備材料打算提起行政訴訟。”

律師稱開(kāi)發(fā)商違約，

當(dāng)?shù)卣采嫦舆`規(guī)違法，

業(yè)主可訴訟維權(quán)

“當(dāng)?shù)卣嫦哟嬖诔掷m(xù)違規(guī)辦理用地手續(xù)與發(fā)放施工許可證的行為?！本痛耍淌罗q護(hù)律師、河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，2017年督察發(fā)現(xiàn)違規(guī)填海問(wèn)題后，2018年“回頭看”仍未整改，且2021年第二輪督察發(fā)現(xiàn)萊陽(yáng)市在海域范圍內(nèi)違規(guī)辦理用地手續(xù)80宗，涉及面積逾450公頃，還繼續(xù)為違規(guī)項(xiàng)目發(fā)放施工許可證15張。當(dāng)?shù)卣绰男懈嬷x務(wù)，對(duì)于政策調(diào)整及地塊存在的問(wèn)題，政府部門(mén)未及時(shí)向購(gòu)房者盡到告知責(zé)任，導(dǎo)致購(gòu)房者在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了可能存在風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)，損害了購(gòu)房者的知情權(quán)。

付建說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不能如期交付甚至不能原地交付已構(gòu)成違約，業(yè)主可以進(jìn)行民事訴訟， 起訴開(kāi)發(fā)商違約。付建表示，盡管項(xiàng)目存在政策問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中，若未如實(shí)告知地塊風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主可依據(jù)購(gòu)房合同起訴開(kāi)發(fā)商違約，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，如退還購(gòu)房款、支付違約金、賠償利息損失等。業(yè)主勝訴后可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，如果業(yè)主勝訴但開(kāi)發(fā)商或相關(guān)責(zé)任方不履行賠償義務(wù)，業(yè)主可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

“業(yè)主也可以提起行政訴訟維護(hù)自己的合法權(quán)利?！备督ū硎荆?dāng)?shù)卣诿髦貕K存在違規(guī)填海、海域范圍內(nèi)違規(guī)辦理用地手續(xù)等問(wèn)題，且違反山東省整改方案明確要求暫停陸海交叉管理區(qū)域內(nèi)已辦理用地手續(xù)項(xiàng)目施工建設(shè)的情況下，依然為涉事地塊八H區(qū)項(xiàng)目發(fā)放施工許可證，這一行為直接導(dǎo)致項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)，使業(yè)主基于對(duì)政府審批行為的信任而購(gòu)買(mǎi)了存在巨大風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)，最終面臨無(wú)法交房的困境，且政府違規(guī)辦理用地手續(xù)，監(jiān)管不力導(dǎo)致業(yè)主的利益受到了極大的損失。

華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?何南 編輯 董琳

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