數(shù)百業(yè)主煙臺買洋房后被告知“政策變動”不能交房，只能置換公寓或高層，開發(fā)商稱沒有退房方案
來源：大風新聞
“我們買的是洋房，現(xiàn)在他們要強行給我們置換公寓或高層住宅，那能一樣嗎？”山東煙臺萊陽丁字灣世紀文化城地塊八H區(qū)洋房的業(yè)主們反映說。
今年10月以來，這些業(yè)主陸續(xù)接到了來自風險防范化解處置專班、開發(fā)商甚至律師事務所的函件，在持續(xù)不斷的致函和相關職能部門的約見、登門交流中，業(yè)主們逐漸弄清楚了一件事：他們所購買的洋房因為政策原因無法原地交房了，而當?shù)卣烷_發(fā)商研究了一套房產(chǎn)置換方案，按照相應的規(guī)則置換附近的公寓或高層住宅，如果不按時置換未來或?qū)⒁粺o所有。
不少業(yè)主提出了退房要求，但相關方的回復是，目前被授權的處置方案僅是置換，并不包括退房，這讓業(yè)主們難以接受。
數(shù)百業(yè)主煙臺購買洋房，
三年后被告知因政策問題無法原地交付
丁字灣位于山東省煙臺市萊陽市南端，東北臨煙臺，西南靠青島，擁有長達27.5公里的海岸線。此處環(huán)境優(yōu)越，海深水闊，風平浪靜，是一個天然避風港。近年來，此地被規(guī)劃成為遠近聞名的省級旅游度假區(qū)，聘請國內(nèi)外專業(yè)設計機構，以澳大利亞黃金海岸為藍本，將度假區(qū)定位為山東藍色經(jīng)濟帶上的重要戰(zhàn)略節(jié)點，國際生態(tài)健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城，丁字灣休閑度假旅游和現(xiàn)代服務業(yè)核心區(qū)，游艇產(chǎn)業(yè)和海洋高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，國家生態(tài)文明示范區(qū)。
因而，一些高端的康養(yǎng)項目、住宅樓盤在早年開工建設，而涉事的丁字灣世紀文化城地塊八H區(qū)洋房就是由某知名地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設。由于項目所在位置優(yōu)越，吸引了來自全國各地的業(yè)主來此置業(yè)。
涉事的丁字灣世紀文化城地塊八H區(qū)洋房由某知名地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設，所在位置優(yōu)越
“我們在這里買房子就是打算養(yǎng)老用的。”來自山東青島的業(yè)主齊先生介紹，他是2020年6月購買由萊陽裕景隆置業(yè)有限公司作為開發(fā)商的丁字灣世紀文化城項目洋房，而隨后知道2021年，先后有來自全國各地的480余戶業(yè)主在這里的洋房項目購買了房子。
480余戶業(yè)主在這里的洋房項目購買了房子
然而，事不隨人愿，2021年9月，萊陽裕景隆置業(yè)有限公司上級集團經(jīng)營狀況出現(xiàn)問題爆雷，項目被迫停工停產(chǎn)。2022年1月，按照上級要求，國資控股的山東丁字灣南海新城投資開發(fā)有限公司全面接管該項目，項目名稱變更為中國膠東香島灣項目。
“我們買房時這個項目的土地使用證、房屋預售證等五證齊全的。” 齊先生介紹，甚至部分業(yè)主的合同當年已在當?shù)貍浒?，通過煙臺住房保障和房產(chǎn)交易官網(wǎng)可查詢到。雙方合同約定交房時間為2023年12月31日，但到了2023年3月24日，南海城投公眾號發(fā)布公告將交房日期延遲到2024年12月31日，隨后房屋封頂后再度停工。
更令業(yè)主們沒料到的是，自2024年10月上旬開始，大家陸續(xù)多次接到萊陽市風險防范化解處置專班工作人員電話、短信通知及登門拜訪，以及萊陽裕景隆置業(yè)有限公司律師函及告知函等方式通知業(yè)主們，稱因政策原因，該地塊不能交付了?！皬娭埔蟀凑战桓斗靠罱痤~并給予一定的9折優(yōu)惠置換到一、二、三地塊的高層或公寓，并明確告知退款沒錢不可能退。”齊先生說，對這有失公平、公正的置換方案，廣大業(yè)主們表示不能接受。
存在違規(guī)填海、在海域范圍內(nèi)
違規(guī)辦理用地手續(xù)等問題，
涉事洋房所在地塊土地證被收回
眼看著房屋封頂了，突然出了這么一檔子事，業(yè)主們一頭霧水。
齊先生表示，為了弄清楚情況，業(yè)主們曾多次要求專班工作人員出示相關的政策文件，對政策進行合理的解釋和公告，但專班工作人員以保密為由，不出示任何的相關文件，僅僅口頭說是政策原因，“后在我們廣大業(yè)主一再堅持下，部分業(yè)主僅看到了其手機上相關的圖片材料，真實性不知?！饼R先生稱，在業(yè)主們持續(xù)追問下，工作人員才簡要告知大家說政策是2021年下半年下發(fā)的土地紅線問題導致地塊八不能建設。
“隨后，我們業(yè)主通過政府官網(wǎng)學習政策及海岸線知識，發(fā)現(xiàn)2024年4月28日煙臺市政府網(wǎng)公開信息公布了關于煙臺市2023年度中央生態(tài)環(huán)境保護督察整改總體情況，才大致了解了情況?！饼R先生說，據(jù)業(yè)主們了解，2017年，督察組曾在檢查中發(fā)現(xiàn)山東省部分區(qū)域違規(guī)填海，要求整改落實。2018年督察組“回頭看”發(fā)現(xiàn)，部分地方不但沒有落實整改要求，反而一犯再犯。第一輪督察反饋后，煙臺市萊陽市又陸續(xù)在海域范圍內(nèi)違法違規(guī)辦理用地手續(xù) 80 宗，涉及面積逾 450 公頃。2021年督察組第二輪對于部分地方及部門在海域范圍內(nèi)違規(guī)辦理用地手續(xù)、大量海域被違規(guī)填占問題進行整改，山東省整改方案明確要求萊陽市暫停陸海交叉管理區(qū)域內(nèi)已辦理用地手續(xù)項目的施工建設，但該市不僅未停止相關項目的工程建設，還繼續(xù)為違規(guī)項目發(fā)放施工許可證15張。
齊先生說，在隨后與當?shù)卣ぷ魅藛T的交涉中了解到，他們所購洋房項目所在地塊八H區(qū)就在上述15張收回的違規(guī)許可范圍內(nèi)，依照政策，該地塊將不能用于房地產(chǎn)開發(fā)，因而將無法原地交付。
業(yè)主們反映被通知強制換房，
提出“五點疑問”希望澄清責任
“他們提出置換的方案，似乎我們只能接受，一是沒有別的方式，另外是如果不接受未來可能經(jīng)濟受損，甚至一無所獲。”齊先生表示，不僅如此，包括當?shù)叵嚓P部門及開發(fā)商采取了包括發(fā)律師函、通知函，電話、短信通知、約談及登門拜訪甚至異地登門拜訪的方式進行通知，令業(yè)主們接受不了的是，各種方式的通知中措辭強硬，業(yè)主感覺帶著威脅意味。
齊先生表示，他和妻子曾經(jīng)接到過多方面的短信告知以及各類函件，其中包括開發(fā)商委托律所發(fā)來的律師函，除講述了房屋因政策不能交付的情況外，還表示，如逾期未辦理相關手續(xù)，由此造成的財產(chǎn)損失與委托人無關。“我是青島人，他們還通過我們這里的職能部門來過我家甚至單位?！饼R先生稱，他還曾與多名維權業(yè)主有聯(lián)系，其他人的遭遇與之相似。
齊先生表示，他和妻子收到的告知函和開發(fā)商委托律所發(fā)來的律師函
業(yè)主收到短信通知，稱因政策原因，該地塊不能交付了
業(yè)主們向記者提供了萊陽裕景隆置業(yè)有限公司兩種不同表述的告知函，一種系面對普通身份的業(yè)主，函件中稱，絕大多數(shù)業(yè)主已進行房屋置換，保全了資產(chǎn)。為保障您的合法權益，現(xiàn)再次致函，請您于2024年12月15日前至我公司進行房屋置換或辦理有關事宜。函件中強調(diào)，當前該公司涉及的訴訟案件較多，法律風險很大。如業(yè)主未能按期辦理有關事項，置換房源將被依法依規(guī)處置，屆時，該公司將無法保障業(yè)主的財產(chǎn)不受損失。
另一份告知函的內(nèi)容則略顯不同，其中除了提到以上內(nèi)容之外，還進一步稱，“作為國家工作人員……不但沒有順應形勢、積極置換、保障利益，而是逆流而上、百般抵觸、拒不置換，在業(yè)主中造成了很不好的影響。希望您認清形勢、理解政策，盡快完成置換，保障好個人利益，展現(xiàn)出黨員干部的良好形象?！?/p> 
令業(yè)主們接受不了的是，各種方式的通知中措辭強硬，業(yè)主感覺帶著威脅意味
“更離譜的是，原本能從煙臺住房保障和房產(chǎn)交易官網(wǎng)上查詢到的個人網(wǎng)簽備案信息，從11月15日以后，已莫名奇妙地消失，查詢時僅顯示：政策原因該地塊不能交付?！绷硪幻麡I(yè)主表示，本來雙方是很正常的商品買賣關系，有合同有法律約束，一切按照規(guī)矩辦事，就算因為政策原因無法交付，大家都能理解，但也應本著公平、公正的態(tài)度進行處理，不能無視群眾利益。可相關工作人員的做法讓人不能接受，多次要求業(yè)主去起訴，甚至明確告訴業(yè)主：官司業(yè)主必贏，但就是拿不到錢。
個人網(wǎng)簽備案信息，從11月15日以后已莫名奇妙地消失，查詢時僅顯示：政策原因該地塊不能交付
“公寓和高層的居住質(zhì)量怎么能跟洋房比？況且地產(chǎn)公司爆雷后，那里的一個童世界游樂項目也黃了，現(xiàn)在那邊是生活、上學、購物、醫(yī)療都不方便，也就是說公寓和高層其實不好賣了?！睒I(yè)主們說。
齊先生稱，讓業(yè)主費解的是，2021年下半年紅線政策出來后，當?shù)貫槭裁催€允許地塊八繼續(xù)建設？當時在職能部門設立監(jiān)督賬戶的情況下繼續(xù)銷售，購房人款項打入監(jiān)督賬戶，第一個疑問是職能部門有沒有監(jiān)督、監(jiān)管責任，相關人員是否存在瀆職、不作為等行為？二是對購房人為什么沒有盡到告知的責任？三是對2021年下半年新購房人是否涉嫌合同欺詐？四是所謂的政策調(diào)整責任應由誰來承擔？五是明知道地塊違反政策，還繼續(xù)拿保交樓資金施工又該如何追責？大家希望相關部門澄清問題，給業(yè)主們一個明確的答復。
當?shù)鼗貞Q“努力試圖原地交房但失敗”，
地產(chǎn)商稱置換已是“最壞結果中最好的安排”
那么，對于業(yè)主們的控訴，當?shù)厥呛螒B(tài)度呢？
日前，華商報大風新聞記者多次聯(lián)系當?shù)刎撠熖幚泶耸碌亩∽譃扯燃賲^(qū)黨工委書記、管委會主任、風險防范化解處置專班辦公室主任劉某均未果，短信表達采訪意圖亦未獲回應。
記者從業(yè)主手中拿到了兩段據(jù)稱是這位負責人致電業(yè)主交涉此事的通話錄音，錄音中他一再強調(diào)，目前原地交付因政策原因已無法實現(xiàn)，而且根據(jù)上級下達的“保交”任務中也只有置換選項，而沒有退房的方案。他表示，目前情況下，未來八號地洋房項目肯定要破產(chǎn)清算，如果業(yè)主不接受置換方案，可能損失更大。就業(yè)主關于涉事區(qū)域早已被確定為違法為何依然施工并銷售的情況，這位負責人稱，當?shù)匾恢痹谂οＭ軐崿F(xiàn)原地交付，但最終努力失敗了。兩段錄音中，兩名業(yè)主始終無法接受自己合法購房卻因政策或者監(jiān)督不到位而導致?lián)p失的情況，表示不愿接受置換條件，該負責人與兩位業(yè)主的交涉均無果而終。
隨后，記者多次聯(lián)系告知函中萊陽裕景隆置業(yè)有限公司營銷中心的一名陳姓經(jīng)理，他表示，自己不能隨便做出答復，但也表示，他們正在盡最大的努力去保障業(yè)主不受財產(chǎn)損失。
“目前的置換政策是在最壞辦法中最好的辦法?！标惤?jīng)理表示，很多不可抗力的因素導致了目前的現(xiàn)狀，目前原地不能交付了，就只能異地交付，最大程度保障業(yè)主利益，“可能在房子的品質(zhì)上有所不同，但在面積和價格上補回來了?！标惤?jīng)理稱，目前涉及的400多戶業(yè)主已有大部分業(yè)主進行了置換，業(yè)主也比較滿意，“目前正就剩下的業(yè)主進行協(xié)商?！?/p>
對于陳經(jīng)理的說法，有業(yè)主表示，目前確有部分人已經(jīng)置換，但比例并不像陳經(jīng)理所說的那樣，“至少還有140戶以上，而且目前已經(jīng)有業(yè)主在準備材料打算提起行政訴訟?！?/p>
律師稱開發(fā)商違約，
當?shù)卣采嫦舆`規(guī)違法，
業(yè)主可訴訟維權
“當?shù)卣嫦哟嬖诔掷m(xù)違規(guī)辦理用地手續(xù)與發(fā)放施工許可證的行為。”就此，知名刑事辯護律師、河南澤槿律師事務所主任付建認為，2017年督察發(fā)現(xiàn)違規(guī)填海問題后，2018年“回頭看”仍未整改，且2021年第二輪督察發(fā)現(xiàn)萊陽市在海域范圍內(nèi)違規(guī)辦理用地手續(xù)80宗，涉及面積逾450公頃，還繼續(xù)為違規(guī)項目發(fā)放施工許可證15張。當?shù)卣绰男懈嬷x務，對于政策調(diào)整及地塊存在的問題，政府部門未及時向購房者盡到告知責任，導致購房者在不知情的情況下購買了可能存在風險的房產(chǎn)，損害了購房者的知情權。
付建說，開發(fā)商不能如期交付甚至不能原地交付已構成違約，業(yè)主可以進行民事訴訟， 起訴開發(fā)商違約。付建表示，盡管項目存在政策問題，但開發(fā)商在銷售過程中，若未如實告知地塊風險，業(yè)主可依據(jù)購房合同起訴開發(fā)商違約，要求其承擔違約責任，如退還購房款、支付違約金、賠償利息損失等。業(yè)主勝訴后可以申請強制執(zhí)行，如果業(yè)主勝訴但開發(fā)商或相關責任方不履行賠償義務，業(yè)主可以向法院申請強制執(zhí)行。
“業(yè)主也可以提起行政訴訟維護自己的合法權利?！备督ū硎荆?shù)卣诿髦貕K存在違規(guī)填海、海域范圍內(nèi)違規(guī)辦理用地手續(xù)等問題，且違反山東省整改方案明確要求暫停陸海交叉管理區(qū)域內(nèi)已辦理用地手續(xù)項目施工建設的情況下，依然為涉事地塊八H區(qū)項目發(fā)放施工許可證，這一行為直接導致項目繼續(xù)建設，使業(yè)主基于對政府審批行為的信任而購買了存在巨大風險的房產(chǎn)，最終面臨無法交房的困境，且政府違規(guī)辦理用地手續(xù)，監(jiān)管不力導致業(yè)主的利益受到了極大的損失。
華商報大風新聞記者 何南 編輯 董琳
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