酒店投資進入新周期，就當前的行業(yè)現(xiàn)狀而言，要想抓住新周期的紅利、僅憑單項能力就能獲取長期利潤空間的機會不會再有。

需要不斷樹立創(chuàng)新思維，以更具商業(yè)效益的產(chǎn)品形態(tài)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，才能增強投資的抗風(fēng)險能力。這就要求酒店品牌方與投資人以更加開放的心態(tài)共同探索產(chǎn)品多元、價值疊加的經(jīng)營形態(tài)。

在次方點評之前的文章《投資新趨勢下，“酒店+大健康”模式能否創(chuàng)造收益增量？》《“酒店+大健康”成新風(fēng)口，如何借勢創(chuàng)造多元商業(yè)價值？》中，深入探討了錦江酒店（中國區(qū)）全新孵化的360度健康運動生活方式品牌繽躍，如何將酒店產(chǎn)業(yè)與大健康產(chǎn)業(yè)深度融合，并進行產(chǎn)品創(chuàng)新、運營創(chuàng)新，其多元化的收益模型贏得了業(yè)內(nèi)酒店投資人的廣泛關(guān)注。

但是，繽躍酒店的“酒店+大健康”模式究竟如何落地，并取得可觀的投資收益？才是投資人決策的關(guān)鍵點。近日，繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店實景首次劇透，意味著繽躍酒店與產(chǎn)業(yè)園區(qū)深度合作的商業(yè)模式由探索走向?qū)嵺`。

因此，本文將以繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店為契機，為投資人進一步剖析“酒店+大健康”模式的可行性，展現(xiàn)該模式的可持續(xù)投資價值。

“酒店+大健康”模式與產(chǎn)業(yè)園合作

如何落地、實現(xiàn)可預(yù)期的投資收益

基于國內(nèi)大健康產(chǎn)業(yè)逐步進入蓬勃發(fā)展期，“酒店+大健康”的模式醞釀著豐富的投資機會。只是，一個全新的品類如何找到適配的物業(yè)作為載體，兌現(xiàn)其商業(yè)價值，從而保證投資效益最大化，是實踐中的一個難點。

而產(chǎn)業(yè)園能夠有效形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，是目前經(jīng)濟發(fā)展的重要空間載體。伴隨產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，酒店已經(jīng)成為了園區(qū)內(nèi)重要的住宿配套設(shè)施。因此，通過與產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作能找到“酒店+大健康”模式可落地的變現(xiàn)方式，為投資人帶來一種全新的解題思路。

從投資可行性上看，

“酒店+大健康+產(chǎn)業(yè)園”模式，為何能落地？

看宏觀背景，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已進入4.0時代，產(chǎn)業(yè)園項目打造從單一的空間開發(fā)朝多元的產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營方向轉(zhuǎn)型，為了促進園區(qū)內(nèi)全鏈條的提質(zhì)轉(zhuǎn)型，需要引入新鮮有活力的業(yè)態(tài)入駐來盤活園區(qū)生態(tài)。另一方面，對于一個創(chuàng)新酒店品牌而言，與適配的地方國有物業(yè)積極合作，能夠為品牌帶來安全感、提供穩(wěn)定性，助力項目高效落地的同時，將物業(yè)優(yōu)勢最大化。

看物業(yè)條件，南昌雷公坳文化體育產(chǎn)業(yè)園作為江西省“服務(wù)區(qū)+文體”融合發(fā)展的創(chuàng)新樣本，更是江西第一個以文化體育為主題的新型體育服務(wù)綜合體，在江西省著力推動大健康發(fā)展的背下，將原有的基礎(chǔ)服務(wù)功能升級，創(chuàng)造性的開發(fā)了文化休閑和體育健身兩大功能，建立了覆蓋全生命周期的大健康產(chǎn)業(yè)體系，將打造成為南昌地標級的運動休閑聚集地。

繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店客房圖片

看品牌定位，繽躍酒店作為錦江酒店(中國區(qū))旗下360度健康運動中高端生活方式品牌與南昌雷公坳文體產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)具有高度適配性。

繽躍的入駐，將以酒店為核心載體，為雷公坳文體產(chǎn)業(yè)園建設(shè)服務(wù)標準、搭建運營體系、拓寬流量渠道，多維度鏈接運動、餐飲、購物、交通等各類消費場景，通過“標準化產(chǎn)品模塊+產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式定制/業(yè)態(tài)組合服務(wù)模式定制”實現(xiàn)項目落地，將酒店投資延展至文體產(chǎn)業(yè)園區(qū)及健康配套開發(fā)，最終構(gòu)建起綜合性消費業(yè)態(tài)。

繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店客房圖片

國有物業(yè)需要市場化的創(chuàng)新打法，品牌方需要穩(wěn)定的運營合作方。因此，這是一次“雙向選擇”到“雙向奔赴”的過程。這一案例也給予了行業(yè)更多啟示——“酒店+大健康+產(chǎn)業(yè)園”的模式要實現(xiàn)落地與盈利，需要品牌方與業(yè)主方打破曾經(jīng)簡單的合作關(guān)系，繼而開展更加契合、有深度的綁定。

從投資成本上看，

與常規(guī)中高端酒店相比，繽躍是否有性價比？

目前，市場上常規(guī)的中高端酒店單房造價大概在16-20萬這個區(qū)間，房價定位到500-700左右，中高端酒店的特性就是需要更大的體量，更高的投資，按120間客房推算，整個酒店開業(yè)大約需要投入2000萬+的資金。因此，用經(jīng)濟型酒店和中端酒店的投資和運營思維，是做不好中高端酒店的，投資人無法獲取更多的利潤。

有競爭力的中高端酒店需要進一步控制造價成本，提升人房比、坪效，并且要有匹配相應(yīng)價位的增值服務(wù)。目前，繽躍酒店單房造價在11.4萬左右，按120間客房推算，整個酒店大約需要投入1300萬+的資金。

繽躍酒店造價表

并且，繽躍在產(chǎn)品建造上通過材料優(yōu)化、空間功能優(yōu)化、選品優(yōu)化，降低酒店整體造價，使其投入成本得到“重新分配”，突破了中高端酒店的籌建成本線，和市面上主流的中高端酒店相比，造價低近20%。與此同時，還有常規(guī)中高端酒店所沒有的一站式健康運動體驗消費場景。

也就是說，對于投資人來講，花費了比常規(guī)中高端酒店更低的投入，卻得到了更加靈活多元的投資方式。綜合而言，繽躍模式的競爭力在于：業(yè)主方能夠拓寬獲客面、實現(xiàn)更大的房價空間、內(nèi)部整合形成更高的競爭壁壘，讓每一平米都產(chǎn)生收益，分攤投資成本，降低投資風(fēng)險。從投資性價比的角度來看，優(yōu)勢較為顯著。

綜上，在國有企業(yè)都在尋求嶄新發(fā)展之路的當下，越來越多的國有物業(yè)開始進行新的嘗試，以期達到更好的運營目的。

繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店便是全國范圍內(nèi)率先以更開放的市場姿態(tài)，更靈活的合作方式深度實踐的范本，無論從投資可行性，還是投資成本上來看，都是一套具有系統(tǒng)落地能力的商業(yè)模型。

深度運營國有物業(yè)

繽躍將通過哪些優(yōu)勢助力資產(chǎn)價值倍增？

投資酒店從本質(zhì)上來講，是投資未來。一家具有創(chuàng)新性的綜合酒店，需要足夠多的模型去應(yīng)對不同的情境。與此同時，除了追求投資回報合理性，品牌及產(chǎn)品為物業(yè)帶來的資產(chǎn)增值價值也是投資人所關(guān)注的重要維度。

那么，繽躍酒店是通過哪些差異化優(yōu)勢來深度運營國有物業(yè)，從而實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)價值倍增的？

其一，通過非房盈利模型，實現(xiàn)收益倍增

酒店傳統(tǒng)的收益來源主要是客房收入，但現(xiàn)在“純客房收入”已難以支撐投資回報預(yù)期。與此同時，相較于以往的賺快錢，投資人現(xiàn)在更為注重物業(yè)與經(jīng)營價值的最大化。兩者疊加作用下，要想在酒店的有限空間中實現(xiàn)增收，必須要革新其盈利模型，實現(xiàn)消費場景的“多元收益”。

得益于差異化的產(chǎn)品定位，繽躍酒店打破了客房+餐飲的傳統(tǒng)酒店結(jié)構(gòu)，以消費者個體為主體，通過360度完全沉浸式&定制式的方式，將產(chǎn)品與體驗深度融合，變身“吃住練買”新復(fù)合空間，讓差旅途中的健康生活方式注入新的可能。

從頂層設(shè)計上來講，繽躍酒店從產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)上都圍繞健康運動進行展開，首創(chuàng)了客戶生命周期運營，以全周期管家式服務(wù)的模式，在每一個客戶產(chǎn)品體驗觸點上，搭建深度互動場景，和住客進一步互動，挖掘每個人的不同面，全面滿足健康需求。

從底層運營上來講，研發(fā)推出了“360度健康活躍運動體驗、卡路里精算有機餐吧、充能復(fù)原主題客房、全周期管家式服務(wù)”4個體驗；“酒店團操房、卡路里精算吧、私享健康艙”3個中心和“線下沉浸式健康服務(wù)、線上社群型智能聯(lián)動”2個聯(lián)動。

簡而言之，真正的健康運動酒店是通過住宿、餐飲、零售等多個場景共同發(fā)力，打造360度健康運動生活方式。與其說繽躍是一個酒店品牌，它更像是以大健康運動為主題和體驗的空間場景。

也因此，構(gòu)建了“健身公區(qū)+餐飲零售+周邊溢價”的鐵三角非房收益模型。據(jù)相關(guān)測算顯示，整體可實現(xiàn)非房營收超其他中高端商旅酒店的50%。

其二，多元盈利模型之上，做到運營成本最小化

目前，市場上涌現(xiàn)的“酒店+”創(chuàng)新型品牌不在少數(shù)，但如何提高酒店運營效率、降低運營成本、保證資產(chǎn)投資收益一直是該類品牌的痛點與難點。

同樣，隨著“酒店+大健康+產(chǎn)業(yè)園”模式的落地與運營，繽躍圍繞酒店生態(tài)圈構(gòu)建起來的復(fù)合型商業(yè)空間必將走向成熟。也就是說，在這個復(fù)合商業(yè)模式里的每一個品類都需要獨立運營。那么，對于投資人而言，應(yīng)該如何控制運營成本，進一步兌現(xiàn)品牌的商業(yè)潛力？

在健身方面，運營端與戰(zhàn)略合作伙伴以及屬地化品牌展開合作，繽躍負責(zé)空間搭建，合作方提供課程研發(fā)、師資、器械、運營管理、小程序平臺等資源，團操房坪效比普通酒店健身房預(yù)計每平每年提升496.8元。

在餐飲方面，為了控制出品的質(zhì)量和運營成本，打破傳統(tǒng)酒店餐飲的限制，與薄荷健康，Green Monday等品牌達成了戰(zhàn)略合作，以中央廚房模式，實現(xiàn)半成品寄賣，網(wǎng)紅單品自研等方式為消費者提供健康餐飲。食品原材料由戰(zhàn)略合作方直供，供應(yīng)鏈條全國覆蓋，從源頭上節(jié)約成本，同時保證食品安全和出品質(zhì)量。

并且，與合作方建立繽躍大健康戰(zhàn)略聯(lián)盟，成本共攤，利潤共享。切實減少30%運營成本，提高50%運營坪效，人房比低至0.28（備注：具體如何成本公攤、利潤共享，可提供一些文字信息）。

其三，以具有辨識度的設(shè)計風(fēng)格，強化物業(yè)地標價值

需要注意的是，在“酒店+大健康+產(chǎn)業(yè)園”的合作模式中，需要充分考慮到如何通過具有辨識度的設(shè)計風(fēng)格與園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點、整體調(diào)性、企業(yè)檔次相匹配，從而為產(chǎn)業(yè)園帶來更多的附加價值，起到提升園區(qū)形象的重要作用。

以繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店為例，酒店整體設(shè)計理念圍繞“運動”、“健康”、“生活”打造“360度健康活躍運動體驗”、“卡路里精算餐吧”、“充能復(fù)原主題客房”、“全周期管家式服務(wù)”四個核心體驗區(qū)，以視覺、嗅覺、觸覺、聽覺等作為觸點，設(shè)計風(fēng)格從客房到公共空間，均采用高級色系，搭配品牌三色，醒目的色調(diào)突顯視覺沖擊力。

而雷公坳文體產(chǎn)業(yè)園又是集運動訓(xùn)練、時尚休閑、康養(yǎng)生活、餐飲零售、娛樂互動、藝術(shù)培訓(xùn)、文創(chuàng)辦公于一體的現(xiàn)代數(shù)字化文化產(chǎn)業(yè)集群，繽躍入駐其內(nèi)，在空間上二者實現(xiàn)了有機融合，繽躍鮮明的品牌形象在空間格局層面，強化了雷公坳文體產(chǎn)業(yè)園的場所價值、文化價值、經(jīng)濟價值，提振了園區(qū)作為全國大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)的標桿形象。

酒店+大健康+產(chǎn)業(yè)園的模式，

能否代表未來投資趨勢？

隨著繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店實景首次劇透，預(yù)示著“酒店+大健康+產(chǎn)業(yè)園”模式從探索走向?qū)嵺`?？偨Y(jié)來看，對于業(yè)主方或投資人而言，該模式要由實踐走向成功，還需衡量以下幾個關(guān)鍵要素：

首先，是否具備足夠的流量運營能力。對于一個深耕細分賽道的酒店品牌而言，如何培育持續(xù)的優(yōu)質(zhì)流量進入，是后期運營的一大難題。目前，繽躍酒店已在進行優(yōu)質(zhì)社群的打造，并與悅跑圈，薄荷健康，零健身等戰(zhàn)略合作伙伴進行數(shù)據(jù)打通，實現(xiàn)用戶共享。再加上錦江酒店（中國區(qū)）1.8億會員的加持，有望形成流量的復(fù)利效應(yīng)。

其次，是否具備調(diào)動關(guān)鍵資源的整合能力。一個模式的成功需要具備聚集重要資源的能力，繽躍酒店已與健康賽道頭部品牌形成戰(zhàn)略合作。其啟示在于，適配的跨界整合，能夠更快形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，從而吸引更多資源，實現(xiàn)“內(nèi)容平臺”+“流量平臺”+“資源平臺”的完整閉環(huán)。

再者，是否有足夠的壁壘在競爭中持續(xù)迭代。一個創(chuàng)新商業(yè)模式，不是一朝一夕能夠建立起競爭壁壘的，需要有持續(xù)迭代的能力在長周期里探索與踐行。繽躍酒店的產(chǎn)品基礎(chǔ)，奠定了繽躍酒店·南昌紅谷灘萬達雷公坳產(chǎn)業(yè)園旗艦店成功的基本面，贏得了初步的市場信任。后續(xù)，如何迭代出更好的產(chǎn)品，形成良性循環(huán)、構(gòu)筑市場領(lǐng)先性，還需經(jīng)得起時間的檢驗。

目前，中國經(jīng)濟處于新一輪增長周期，投資趨勢不可逆的向新興行業(yè)轉(zhuǎn)移。面向未來，《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》中明確指出，中國健康指標將步入高收入國家行列。因此，繽躍酒店的市場機會是顯而易見的。

而這只是一個開端，借著“健康中國”的東風(fēng)，搭乘國有產(chǎn)業(yè)園的快車，繽躍的“酒店+大健康”模式還將持續(xù)深入的進行實踐，為新時期的酒店投資留下了更多想象空間。返回搜狐，查看更多